Návrat do klidnějších vod

Realitní trh v Česku opět ožívá a prodeje bytů stouply loni o desítky procent. Především druhá polovina loňského roku vynahradila velký propad z krizového roku 2022. Podle optimističtějších odhadů analytiků se už blížíme k normálnímu chování mezi nabídkou a poptávkou, které na trhu panovalo před začátkem války na Ukrajině a přehnaným boomem roku 2021. „Současná vysoká čísla meziročního růstu, kdy se například počet prodejů nových bytů v Praze víc než zdvojnásobil, ale musíme vnímat jako růst ze zcela zamrzlého trhu, na kterém se po dobu jednoho roku téměř nic neobchodovalo. Lépe proto situaci vystihuje hodnocení, že jsme se v závěru 2023 dostali na obdobnou aktivitu, jako byla na konci roku 2020,“ upozorňuje Milan Roček ze společnosti Dataligence.

Pokud bychom se na trh podívali z pohledu cenového růstu, v mezinárodním srovnání jsme si o něco málo polepšili, protože rozdíl mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí se snížil. Nerovnováha ale přetrvává. Z dlouhodobějšího pohledu vývoje cen nemovitostí v unijních zemích patří Česko mezi ty s nejvyšší dynamikou růstu. Loňské mírné zlevnění to nijak nezměnilo. Za posledních deset let u nás stouply ceny nemovitostí o 125 procent, zatímco průměr EU byl 55 procent. Meziroční pokles cen dosáhl u bytů vrcholu loni na podzim, od té doby už se trh stabilizuje. Obecně pro letošní rok očekávají experti další oživení, tedy další růst cen. Co se týče novostaveb, oživení poptávky souvisí s tím, že developeři budou končit s marketingovými pobídkami, kdy typicky nabízeli například kuchyň v ceně. U starších bytů se očekává, že jejich cenový vývoj ovlivní vývoj cen novostaveb, trendem roku 2024 na trhu starších bytů bude zřejmě mírnější zdražování.

Podle čerstvých čísel developerů Central Group, Skanska Residential a Trigema byla v loňském posledním čtvrtletí největší poptávka po větších bytech o dispozicích 3 + 1 a 3 + kk, zatímco segment investorsky zajímavých malometrážních bytů spíš stále stagnuje. Jiná situace je ale u nových bytů v Praze. Tam developeři zaznamenali největší zájem o menší byty 1 + kk a 2 + kk, naopak o byty 3 + kk měla zájem jen pětina kupců. Záležet bude na dalším vývoji úrokových sazeb u hypoték, které u nás byly dlouho velmi nízké. V roce 2020 klesly na historická minima a poté přišel zvrat a rostly do rekordních výšek. Loni se průměrná výše sazby pohybovala na šesti procentech, nyní, když centrální banka začala s uvolňováním monetární politiky a se snižováním úrokových sazeb, začínají reagovat i banky a jdou s úroky u hypoték pozvolna dolů. V lednu se průměrná hypoteční sazba snížila z 5,65 procenta na 5,54 procenta, což znamená nejnižší hodnotu od poloviny roku 2022.

Dlouhodobý problém českého realitního trhu je ten, že i přes občasné propady poptávka stále silně převyšuje nabídku a nedostupnost bydlení je u nás jedna z nejvyšších. Podle Deloitte Property Indexu 2023 jsou Češi v Evropě na předposledním místě v dostupnosti vlastního bydlení. Hned po Slovensku jsme měli v poměru ke mzdám bydlení nejdražší. Na byt o rozloze 70 metrů čtverečních potřebovali v roce 2022 Češi ekvivalent 13,3 průměrného hrubého ročního platu. Platí, že bez rychlejší nové výstavby bytů se dostupnost bydlení nikdy zlepšit nemůže. Počty dokončených bytů se v letech 2019 až 2021 postupně snižovaly, stejně tak poklesl počet zahájených staveb. Podíváme-li se pouze na Prahu, za celý rok 2023 tam byla zahájena výstavba 5720 bytů, což znamená pokles o 11,9 procenta vůči předchozímu roku 2022.

Od července začne platit nový stavební zákon, který zřizuje nový proces povolování staveb, jeho součástí má být kromě jiného také digitalizace stavebního řízení. Jeho podoba ale už nyní vzbuzuje obavy u většiny stavebních inženýrů, techniků a podnikatelů, kteří tvrdí, že ke zlepšení a urychlení povolování staveb nepovede. Omezení byrokracie, tedy zlepšení stavebních předpisů a změna územního plánování, spolu s vymýcením postoje NIMBY (not in my backyard, tedy „ne na mém dvorku“) je však to jediné, co odblokuje pomalou výstavbu a učiní bydlení dostupnějším.