Trh s hypotékami se uklidnil

Úrokové sazby se ustálily, ale sen o vlastním bydlení zůstává pro mnoho lidí obtížný. Hypotéka už dávno není jen technická záležitost. Stále víc prověřuje naši finanční připravenost, schopnost plánovat i ochotu přemýšlet několik let dopředu. O tom, co dnes znamená pořídit si nemovitost na úvěr, si povídáme s hypoteční specialistkou Jindřiškou Gloslovou ze společnosti ČPP Servis.

Trh s hypotékami se letos stabilizoval. Co to ale ve skutečnosti znamená pro běžné zájemce o bydlení?

Je pravda, že po letech výkyvů jsme se dostali do fáze určitého klidu. Úrokové sazby se pohybují mezi 4,5 a 5 %, kratší fixace jsou mírně výhodnější. To přináší větší předvídatelnost. Ale rozhodně to neznamená, že by se bydlení stalo dostupnějším nebo že bychom se vraceli ke dvouprocentním hypotékám. Ty považuji spíš za historickou anomálii než za realistickou vyhlídku.

Takže ani stabilnější trh automaticky neznamená snazší cestu k vlastnímu bydlení?

Přesně tak. Hypotéka je dnes dostupná spíš těm, kdo jsou na ni skutečně připraveni. Nejen finančně, ale i mentálně. Vyžaduje strategické myšlení, dlouhodobou vizi, schopnost vyhodnocovat varianty a plánovat. Už to není jen o tom, jestli na splátku máte, ale jestli rozumíte celkovému zatížení a rizikům.

Jak se změnila situace na trhu s nemovitostmi? Vidíte nějaké nové trendy v poptávce?

Ve větších městech nadále přetrvává napětí mezi poptávkou a nabídkou. Stavební řízení se nezrychlilo, developerské náklady neklesají a nové byty zůstávají pro většinu domácností cenově nedosažitelné. Čím dál víc klientů proto obrací svou pozornost ke starší zástavbě. Často kvůli nižší pořizovací ceně, ale také kvůli menší závislosti na developerovi a možnosti úprav podle vlastních potřeb.

Zaznamenáváte i změnu v tom, jak lidé volí hypoteční produkty?

Ano, velmi výrazně. Dřív byly běžné fixace na pět let i víc, dnes se klienti chovají mnohem obezřetněji. Nejčastěji volí fixaci na dva až tři roky. Nejde přitom jen o reakci na sazby, ale i o změnu celkového nastavení, jelikož lidé si chtějí ponechat prostor pro přenastavení hypotéky v budoucnu, pokud se podmínky zlepší. Rostoucí zájem o refinancování nebo možnost mimořádných splátek se stává běžnou součástí uvažování už při podpisu úvěrové smlouvy.

Má tedy smysl říct, že hypotéka je dnes spíš nástroj finančního plánování než jen půjčka na bydlení?

Rozhodně. Hypotéka v roce 2025 je součástí širší strategie osobních financí. Klient musí být připraven nejen na začátek, ale i na vývoj v čase. Typickou chybou je nedomyšlené přijetí úvěrových podmínek bez vědomí, jak se splátka změní za tři roky či pět let nebo jaké dopady by měla náhlá změna příjmu. Doporučuji také mít připraveno tři až šest měsíčních výdajů mimo hypotéku.

Co je dnes největší slabinou klientů, kteří o hypotéce uvažují?

Nejčastější problém je nízká finanční připravenost. Mnozí si neuvědomují, že hypotéka není jednorázové rozhodnutí. Někteří podceňují náklady, které s tím přicházejí – nejen samotnou splátku, ale i pojištění, údržbu a rezervy. A často také nepřemýšlejí nad tím, co bude za pár let. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky v Česku se od letošního února pohybuje nad hranicí čtyř milionů korun. Při koupi bytu za tuto částku je třeba složit z vlastních zdrojů aspoň 400 tisíc korun. To znamená, že kromě pravidelných splátek je potřeba mít dostatečné rezervy na další nezbytné výdaje spojené s bydlením.

A co mladí lidé? Mají dnes podle vás šanci dosáhnout na vlastní bydlení?

Šanci samozřejmě mají, ale cesta k tomu je složitější než dřív. Pokud nemají dostatek úspor nebo rodinné zázemí, často narážejí na limity, jako je poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, ukazatel DTI nebo výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu. I když jsou úrokové sazby nyní stabilnější, ceny nemovitostí zůstávají vysoké a poměr mezi jejich příjmy a požadovanou výší úvěru je pro mnoho mladých stále nepříznivý. Proto je pro mladé klíčové mít realistická očekávání a pečlivě se připravit. Naštěstí existují nástroje a výhody přímo pro ně. Například lidé do 36 let mohou využít delší splatnost hypotéky (až 30 let), nižší požadavek na vlastní kapitál (klidně jen 10 % z ceny nemovitosti), a tím pádem vyšší míru financování až do 90 % hodnoty nemovitosti (LTV). Tyto možnosti mohou výrazně usnadnit cestu k vlastnímu bydlení.

Co byste tedy na závěr poradila lidem, kteří teď zvažují hypotéku?

Neuspěchat rozhodnutí a dívat se na hypotéku jako na dlouhodobý závazek, ne produkt „na klíč“. Vyplatí se znát své možnosti, promyslet si scénáře do budoucna a ideálně se poradit s odborníkem. Dobře připravený klient má dnes výrazně větší šanci uspět. Nejen při schválení úvěru, ale hlavně při jeho dlouhodobém zvládání. Ideální je nastavit hypotéku tak, aby odpovídala vašemu životnímu rytmu. Pro někoho to může být kratší fixace s možností splatit část dřív, pro jiného delší jistota. Nechte si všechno spočítat a projít si různé scénáře.