Jaké jsou největší současné výzvy na trhu s bydlením a jaké jsou nové trendy?

Ing. Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group

Zdlouhavý a nepředvídatelný povolovací proces je stále tou největší výzvou na realitním trhu. U větších projektů se může protáhnout i na desítky let, což logicky ovlivňuje dostupnost i ceny bydlení. Potřebujeme rozhýbat digitalizaci, dotáhnout úpravy stavebního zákona včetně prováděcích předpisů a posílit koncepční přístup k územnímu plánování, protože jen tak lze rychleji reagovat na požadavky trhu a urychlit výstavbu. V poslední době se také potýkáme s nedostatkem kapacit na stavebním trhu.

Co se týče trendů, už nějakou dobu je patrný důraz na rozvoj urbanismu, který zvyšuje kvalitu života. Developeři a investoři se snaží vytvářet multifunkční městské prostředí – kromě výstavby bytů a kanceláří se soustřeďují též na přívětivý veřejný prostor, dostatek zeleně, pěších zón a širokou nabídku služeb. Takto postupujeme i u našich městotvorných projektů, jako je Smíchov City, Rohan City a Žižkov City.

Zvyšuje se též popularita nájemního bydlení. Souvisí to s tím, že pro střední třídu se bydlení v Praze stává obtížně dostupným. Očekávám, že jeho role bude stále významnější.

Petr Gapko, hlavní ekonom MONETA Money Bank

Trh s bydlením zažívá zvláštní období. Jednak se dokončuje poměrně velké množství bytů, na druhou stranu se ale snižuje počet zahájených staveb. Pokud k tomu připočteme vysokou poptávku, které pomohly i levnější hypotéky, dostaneme se do stavu, kdy je nových bytů nedostatek, a to hlavně ve velkých městech. To tlačí ceny nahoru a stále přilévá olej do rozpáleného problému vlastnického bydlení. U nás totiž poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku, což se jen tak nezmění bez legislativních zásahů. Velkou otázkou zůstává nový systém emisních povolenek pro domácnosti, který by se měl spustit v roce 2027. Může způsobit, že ceny bytů se začnou diferencovat, lidé budou daleko víc poptávat energeticky úsporné bydlení a starší byty se vůči novým relativně víc zlevní. Neřeší to ale problém nedostupnosti bydlení. Česká republika je v žebříčcích dostupnosti bydlení stále na chvostu Evropy, v porovnání s ostatními zeměmi vyděláváme na byt nejdéle. Budoucí vlády by tento problém měly urychleně řešit, aby naše děti mohly bydlet ve vlastním.

Ing. Ondřej Šťastný, hlavní analytik Central Group

Hlavní výzvou a zároveň příčinou rekordních cen nemovitostí je extrémně pomalé a nefunkční povolování nové výstavby. Podle analýz Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) by metropole potřebovala každý rok povolit a postavit aspoň 10 000 nových bytů. V praxi se ale dlouhodobě realizuje jen polovina tohoto objemu a v důsledku toho v Praze za poslední dvě dekády narostl bytový deficit o téměř 100 000 bytů. Zdlouhavé povolování ale samo o sobě není jediným důvodem, proč se v ČR téměř nestavějí byty. Přispívají k tomu i nedostatky v územním plánování a přeregulovanost stavebnictví, které novou výstavbu zdržují a prodražují. Například změny územního plánu často trvají dlouhé roky i tam, kde je na změně obecná shoda a dochází k odlehčení daného území. Pokud jde o trendy, očekáváme, že se budou dál zvyšovat požadavky klientů na vyšší standardy a energetickou úspornost bytů i budov. Vzhledem k pokračujícímu růstu cen a zhoršující se dostupnosti bydlení bude pokračovat i optimalizace bytových dispozic ve smyslu eliminace zbytečných metrů navíc. Už nyní lidé zhruba v 70 % případů kupují menší byty (1 + kk a 2 + kk), přičemž nejprodávanější dispozicí jsou dlouhodobě 2 + kk byty. Ty nabízejí nejlepší poměr ceny a užitné hodnoty a odpovídají současným potřebám jak mladých lidí, tak investorů.

Václav Kubáček, investiční ředitel Fio realitního fondu

Trh s novými byty skutečně vykazuje určité oživení, nicméně dominantním faktorem zůstává vysoká poptávka, která stále výrazně převyšuje nabídku. To dlouhodobě tlačí ceny bytů vzhůru – nejen vlivem poptávky samotné, ale i kvůli rostoucím nákladům na výstavbu a složitějším regulačním podmínkám. Výraznou výzvou zůstává také dostupnost financování. To se netýká jen vyšších úrokových sazeb, ale také přísnějších pravidel pro poskytování hypoték. Rostoucí ceny bytů a domů se navíc promítají do potřebné výše vlastních prostředků kupujících, jejichž zdroje nejsou neomezené.

Z trendů stojí za zmínku rostoucí zájem o energeticky úsporné byty, včetně pasivních a tzv. nulových domů (projektů s téměř nulovou spotřebou energie). Ty jsou atraktivní nejen pro ekologicky smýšlející klienty, ale už i pro ty, kdo hledají dlouhodobě nižší provozní náklady a potenciál pro další kapitálové zhodnocení původní investice. Druhým patrným směrem je poptávka po menších bytech a mikrobytech, která reaguje na měnící se životní styl mladší generace a jednotlivců ve městech. Do budoucna bude klíčové zrychlit povolovací procesy a současně klást důraz na kvalitu městského prostředí a provázanost projektů s okolím, nikoli jen na výstavbu samotnou.

Jan Pohorský, mluvčí Skanska Residential

Pražský trh s novými byty je dlouhodobě poznamenán nedostatečnou výstavbou, tím i omezenou nabídkou. Ta se střetává s vysokou poptávkou, která tlačí ceny vzhůru, přičemž hlavním důvodem růstu cen jsou právě zdlouhavé a neefektivní povolovací procesy, kvůli kterým se nedaří nabídku dostatečně doplňovat. Výsledkem je nižší dostupnost bydlení pro běžné občany, to vnímáme jako klíčovou výzvu současného trhu.

Z praxe jiných zemí je zřejmé, že kvalitní rozvoj měst a obcí stojí na efektivních povolovacích procesech a promyšleném územním plánování. Zrychlení a zjednodušení povolovacích procesů by pomohlo zvýšit nabídku bytů a tím zlepšit jejich dostupnost pro všechny. Není podstatné, zda jde o bydlení nájemní, investorské, družstevní, nebo studentské. Důležité je, že nemovitost efektivně naplňuje svůj účel, tedy bydlení.

Mezi hlavní trendy z posledních let patří především vyšší zájem o energeticky úsporné byty, které díky moderním technologiím a kvalitním materiálům snižují provozní náklady a zvyšují komfort i udržitelnost bydlení. Tyto byty jsou navíc čím dál častěji poptávány i díky tzv. zeleným hypotékám, kdy žadatelé mohou u bytů s energetickým štítkem PENB A nebo B dosáhnout nižší úrokové sazby.