Sen o vlastním bydlení se vzdaluje. Jak ho vrátit zpět?

Dostupnost bydlení v Česku je v posledních letech dobře známý evergreen. Kombinace rekordních cen, pomalé výstavby a složité legislativy způsobila, že vlastní byt či dům je pro velkou část domácností stále méně dosažitelný. Statisticky se sice zdá, že stavebnictví roste a prodeje bytů lámou rekordy, za čísly se ale skrývá mnohem složitější realita. Ta zahrnuje minimum nových povolení, nefunkční digitalizaci i rostoucí náklady na výstavbu, což zákazníky nutí ke změnám v přemýšlení o tom, v čem budou bydlet.

Stavební produkce vykazuje osmý měsíc po sobě růst, ale jde hlavně o důsledek nízké loňské základny. Mnohem více alarmující je jiné číslo: v první polovině roku bylo vydáno jen 29 200 stavebních povolení, nejméně za posledních 25 let. Povolování staveb se zpomalilo, stavební úřady trpí nedostatkem lidí a nový stavební zákon místo zjednodušení přinesl složitější procesy a zmatečnou digitalizaci. Projektanti jsou nuceni opakovaně přepracovávat a nahrávat celé dokumentace, úředníci je posuzují znovu a znovu. Předseda České komory autorizovaných inženýrů Robert Špalek varuje, že v takto nestabilním prostředí se obtížně hledají noví lidé pro stavební profese a celý sektor riskuje dlouhodobou paralýzu.

Na nedostatek povolených staveb okamžitě reagují ceny. Analýza developerů Central Group, Trigema a Skanska ukazuje, že průměrná cena nových bytů v Praze poprvé překročila 170 tisíc korun za metr čtvereční. Zatímco poptávka zůstává vysoká, nabídka stagnuje kolem 5,5–6 tisíc volných jednotek, což je hluboko pod potřebami trhu. Většina bytů se koncentruje v Praze 9, 10 a 5, zatímco centrum vykazuje ceny přes 210 tisíc korun za metr. Běžná čtyřpokojová novostavba začíná na 15 milionech a je mimo možnosti střední třídy.

Vývoj potvrzuje i ČSOB Index bydlení, podle něhož ceny bytů meziročně vzrostly o deset procent. Zájem se soustřeďuje na malé byty do 45 m², často pořizované jako investice. V Praze i Brně se objevuje nový trend mikrobytů, nejčastěji o velikosti 16 m², které se prodávají buď jako součást novostaveb, nebo přestavbou hotelů a ubytoven. Tento posun jasně ukazuje, že trh se víc přizpůsobuje investorům než rodinám.

Rodinné byty z pražské nabídky prakticky mizí. Podle dat portálu Home Portal tvoří jednotky s plochou 85–115 m², které by vyhovovaly rodinám s dětmi, jen zlomek novostaveb. Typické 4 + kk stojí kolem 15 milionů a vyžadují čistý měsíční příjem přes 130 tisíc korun, což je mimo možnosti většiny domácností. I menší dispozice se navíc zmenšují, 3 + kk, které dřív měly výměru 85–90 m², dnes často nepřesahují 75 m².

Výsledkem je přesun rodin za hranice metropole. Oblíbené jsou Říčany, Beroun, Český Brod nebo Kladno, kde lze pořídit devadesátimetrový byt s parkováním za devět milionů a do centra dojet vlakem za 25 minut. Tento trend je logický, protože nabídka v hlavním městě stále víc cílí na jednotlivce, páry a investory.

Současně se profesionalizuje nájemní trh. Rostou projekty build-to-rent, které cílí na dlouhodobý pronájem a nabízejí plně vybavené byty, moderní správu, vysokorychlostní internet i recepční služby. V prémiových domech tvoří cizinci přes polovinu nájemníků. Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ceny nájmů meziročně vzrostly v průměru o čtyři procenta, přičemž Praha tvoří 42 % celkové nabídky. V některých segmentech se objevují i menší byty, což zvyšuje cenu za metr čtvereční, ale celkový nájem roste pomaleji.

Nájmy se stávají alternativou pro střední třídu, která už na vlastní bydlení nedosáhne. Současně je to oblast, do níž vstupují developeři i institucionální investoři, protože výnosnost kvalitních nájemních projektů se pohybuje mezi čtyřmi a šesti procenty. Z hlediska dlouhodobé stability trhu může být rostoucí role nájemního bydlení pozitivním faktorem, pokud se podaří vytvořit férové podmínky a zajistit dostupnost pro širší vrstvy obyvatel.

Dalším velkým tématem jsou energeticky úsporné nemovitosti. Podle průzkumu CEEC Research 76 % developerů potvrzuje rostoucí zájem klientů o úsporná řešení, ať už jde o rekuperaci, tepelná čerpadla, zateplení, či nabíjecí stanice pro elektromobily. Tyto prvky sice zvyšují cenu stavby, ale přinášejí nižší provozní náklady a vyšší atraktivitu pro kupující i nájemníky. Ředitel JRD Services Jan Sadil k tomu dodává, že budoucností může být komunitní energetika, která propojí víc domácností do samostatných energetických celků.

Bariérou je ale slabá informovanost. Podle aliance Šance pro budovy 78 % makléřů a jejich klientů nemá dostatečné znalosti o dotačních programech, které by jim s financováním pomohly. Zájemci často přehlížejí možnosti, jak kombinovat hypotéky se zvýhodněnými úvěry nebo dotacemi. Přitom právě to může rozhodnout, zda si domácnost úspornější bydlení může dovolit.

Na širší kontext upozorňuje ekonom Lukáš Kovanda: Češi jsou podle něho „posedlí investicemi do cihly“ a mnohdy se nechávají strhnout obavou, že promarní příležitost. Tento fenomén FOMO drží poptávku vysoko i přes dražší hypotéky a slabou nájemní výnosnost. Podle Kovandy bez zásadní změny v povolování a bez rychlejší nabídky nových bytů nelze čekat, že by ceny přirozeně klesly.

Odborníci proto doporučují víc využívat revitalizace a brownfieldy, kde povolovací procesy nejsou tak složité a nemovitosti lze rychle uvést na trh. Smysl dává i přesun kapitálu do regionů, které díky dopravním investicím získávají lepší spojení s metropolemi. V Ústeckém nebo Karlovarském kraji lze dosáhnout nájemních výnosů přes pět procent, zatímco v Praze se pohybují kolem tří.