Další cesty k realitnímu bohatství

Logistické areály, rezidenční projekty, retail parky nebo domovy pro seniory. Nemovitostní investice dnes nabízejí mnohem širší možnosti než jen nákup bytu na pronájem. Peter Bečár, partner fondů CB Property Investors a investiční platformy Crowdberry, přibližuje, jak se mohou do realitního trhu zapojit i menší investoři a podle čeho poznat perspektivní projekt.

Proč by měl investor uvažovat o nemovitostech a jakou část portfolia jim vyhradit?

Přes deset let jsem pracoval v P3 Logistic Parks, postupně vlastněné americkým, kanadským a singapurským institucionálním investorem. Zevnitř jsem viděl, proč instituce drží nemovitosti: přinášejí stabilní nájem navázaný na inflaci, kolísají méně než akcie a patří ke každodenním potřebám lidí. Globální instituce mají v reálných aktivech v průměru 10 až 20 % portfolia a soukromý investor může uvažovat podobně. Vlastní bydlení bych ale do portfolia nepočítal. Důležité je rozložit kapitál mezi více sektorů a využít zkušené správce.

Musí investor, který chce investovat do nemovitostí, nutně koupit byt?

Nemusí – a byt na pronájem často není nejlepší cesta. Kdo si koupí byt, nese sám riziko jednoho nájemníka, oprav i prázdných měsíců a tyto náklady většinou do výpočtu výnosu nezahrne. Instituce místo bytů kupují celé areály a portfolia, financují je bankovním úvěrem, chrání kapitál smlouvami a mají zkušený tým, který nemovitost aktivně zhodnocuje. Tak dnes může investovat každý. My nabízíme to samé v českých nemovitostech, uzavíráme transakce v hodnotě 100 milionů až miliardy korun se zkušenými majiteli a developery, ke kterým se jednotlivec sám nedostane. Přes naše fondy nebo platformu se na nich ale podílet může.

Jak se liší přímé vlastnictví, úvěr developerovi a podíl v projektu?

Přímý vlastník má plnou kontrolu, ale i starosti se správou a neobsazeností. Při investici formou úvěru dostává věřitel předem daný úrok a je vyplácen přednostně, jeho výnos je ale shora omezený a bezpečnost stojí na zajištění úvěru. Spoluvlastník má nárok na celou hodnotu, kterou projekt vytvoří – nájmy i zisk z prodeje –, a jeho výnos není omezen. Nese však část podnikatelského rizika a může být vyplacen jako poslední. Instituce kombinují všechny tři formy, v různých segmentech a s více správci. Naším úkolem je v jednotlivých typech investic nastavit strukturu tak, aby riziko spolu s výnosem byly pro neprofesionální investory adekvátní.

Pro koho jsou jednotlivé formy vhodné?

Úvěr je pro toho, kdo chce předvídatelný příjem a kratší horizont. Podíl v projektu je pro trpělivé investory s horizontem tří a více let, kteří chtějí vyšší zhodnocení a snesou kolísání výnosu. Fond se hodí tomu, kdo chce rozložení rizika a výběr i správu svěřit profesionálům. Tvorba portfolia přes přímé nákupy bytů dává smysl hlavně tomu, kdo má čas, dostatek kapitálu a zkušenosti se správou. Za klíčové považuji rozložit investice do více segmentů.

Jaké možnosti nabízí vaše skupina?

Na platformě Crowdberry, která má evropskou licenci od Národní banky Slovenska a v Česku působí na základě tzv. evropského pasu, lze investovat od 20 tisíc korun. Pro každý projekt vzniká struktura odpovídající jeho záměru, riziku a zajištění a investor si vybírá projekt po projektu – úvěr, nebo podíl. Výnos většiny investic míří nad 10 % ročně. Kvalifikovaní investoři pak mohou od milionu korun vstoupit do fondů CB Property Investors. Funguje to: u logistických hal developera KLM Real Estate investoři Crowdberry za tři a půl roku téměř zdvojnásobili vklad, u domova pro seniory Dobré časy u Brna překročil výnos 20 % ročně a úvěry na rekonstrukce rezidenčních projektů vynášejí přes 10 % ročně. Výnos fondu CBPI přesahuje 17 % ročně.

Na co si má investor dát pozor?

Výnos nad 10 % ročně není u realitních investic nic exotického – je to běžná cena kapitálu, kterou očekávají i institucionální fondy. Podezřelé je, když ho nabízí někdo bez profesionální struktury, prověrky a ochrany investorů. Riziko se skrývá ve struktuře. Investor by měl vědět, zda je věřitel, nebo vlastník, co jeho peníze chrání, kolik je na projektu dluhu, kdo je developer, zda je nabídka regulovaná a jak z investice vystoupí. Nižší výnos by zase měl být vyvážen velmi dobrým zajištěním. A nesázet vše na jeden segment – za 20 let jsme viděli růst i pokles cen kanceláří, logistiky i rezidenčního developmentu.

Co nabízíte kvalifikovaným investorům?

Letos jsme otevřeli fond CBPI 2. Minimální investice je milion korun, cílený výnos alespoň 10 % ročně a horizont 5 až 7 let. Portfolio skládáme z více sektorů – logistiky, bydlení, retail parků a zdravotnických zařízení. Výkonnostní odměnu dostáváme jen z výnosu nad 7 % ročně, vyděláváme tedy, až když vydělají investoři. Fyzické osoby mají výnos po třech letech držení zpravidla osvobozený od daně. Dohled vykonává ČNB, depozitářem je ČSOB, auditorem BDO a správcem investiční společnost Winstor. Soustřeďujeme se na transakce, ostatní necháváme řešit a kontrolovat zkušené partnery.

Jak se do CBPI 2 promítly zkušenosti z CBPI?

Fond CBPI přinesl investorům zatím průměrný čistý výnos přes 17 % ročně a čtyři roky po sobě byl nejvýkonnějším realitním fondem kvalifikovaných investorů v Česku. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích, ale potvrdilo se, že diverzifikace a aktivní správa chrání kapitál i v časech rychlých změn na trhu – například během covidu, války na Ukrajině nebo vysokých sazeb. Osvědčila se i aktivní práce s nemovitostmi: průmyslový areál v Liberci, který jsme koupili ve fázi výstavby, je nyní do roku 2038 plně pronajatý výrobci zařízení pro čipový průmysl. V Liberci jsme také postavili 58 bytů a domov pro seniory v Ivančicích jsme provedli od výstavby až k prodeji. CBPI 2 už dva měsíce po startu koupil logistický a obchodní park ve Štěrboholích, který chceme modernizovat, a připravujeme investice do logistiky u Prahy, do bydlení, zdravotní péče a regionálního retailu.

Které realitní oblasti mají podle vás do budoucna největší potenciál?

Sledujeme, jak se bude měnit využití a hodnota nemovitostí po roce 2030. V době proměny společnosti, geopolitiky a digitalizace vidíme prostor v dostupném bydlení, městské logistice a průmyslu, péči o seniory a energetice – zkrátka všude, kde nemovitosti jsou a budou nezbytnou součástí lidských potřeb.