Levnější byty? Teď zapomeňte

O cenách bydlení v blízké budoucnosti nebude rozhodovat jen výše hypoték, ale především to, zda se podaří prolomit dlouhodobý nedostatek bytů.

Kdo bude v příštích letech čekat na výrazné zlevnění bydlení, může se podle odborníků dočkat spíše zklamání. Základní rovnice českého realitního trhu se totiž nemění: o nové byty je zájem, ale jejich nabídka roste příliš pomalu. A zatímco úrokové sazby mohou poptávku krátkodobě posilovat či tlumit, dlouhodobou cenovou hladinu určuje především schopnost trhu stavět.

„Nejvýznamnějším faktorem, který bude v příštích letech ovlivňovat ceny bydlení v České republice, bude i nadále nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Poptávka po bydlení zůstává silná, zejména ve velkých městech, zatímco tempo nové bytové výstavby stále nestačí dlouhodobým potřebám. Mezi další důležité faktory patří úrokové sazby hypoték, náklady na výstavbu, demografický vývoj a nepružnost povolovacích procesů,“ říká Nicolas Mucherl, člen představenstva Kooperativy. Právě poslední faktor se v odpovědích odborníků objevuje znovu a znovu. Problémem není jen samotný počet bytů, ale také rychlost, s jakou se mohou dostat na trh. Každý rok, který projekt stráví v přípravě a povolovacích řízeních, znamená náklady na kapitál, pozemek i projektovou přípravu. A ty se nakonec musí promítnout do ceny výsledného bytu.

„Cenu bydlení bude v následujících letech ovlivňovat směrem vzhůru cena stavebních materiálů a stavebních prací včetně nedostatku zaměstnanců, pomalost povolovacího procesu vycházející ze stavebního zákona a výše úrokové míry u hypotečních úvěrů,“ upozorňuje Petr Studnička, ekonom Masarykova ústavu vyšších studií ČVUT v Praze. Podle něj se budou rozdíly mezi jednotlivými částmi republiky dále prohlubovat. Nejrychleji mají růst ceny ve velkých městech a v jejich dobře dopravně dostupném zázemí, zatímco regiony s nižší ekonomickou aktivitou mohou zažívat spíše stagnaci.

Podobně vidí situaci i bankéři. „V příštích letech budou cenu bydlení v Česku nejvíce ovlivňovat čtyři faktory: dostupnost financování, tempo výstavby, růst příjmů domácností a demografický vývoj,“ říká Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank. Hypoteční sazby podle něj dokážou výrazně změnit počet lidí, kteří si mohou a chtějí byt koupit. Jakmile financování zlevní, na trh se vrací část odložené poptávky a ceny zpravidla reagují růstem. To ale zároveň neznamená, že právě hypotéky představují hlavní dlouhodobý problém. „Největším rizikem pro dostupnost bydlení nebude ani tak nedostatek hypoték, jako spíš nedostatek nových bytů na trhu,“ dodává Voldřich. Jinými slovy, levnější peníze mohou přivést více kupujících, ale pokud pro ně nebude dostatek bytů, projeví se to především v jejich ceně.

Nejvýraznější je tento problém v Praze. Podle Violy Kučerové, hlavní obchodní analytičky Central Group, vzrostly ceny nových bytů v hlavním městě za posledních deset let o 170 %, z toho o více než deset procent jen za poslední rok. Za posledních dvacet let se přitom pražský bytový deficit zvýšil téměř o 100 tisíc bytů.

Nadějí může být plánované zrychlení povolování i změny v územním plánování. Ani v případě úspěchu ale nepůjde o okamžitý obrat. „Klíčové bude skutečné uvedení do praxe a je potřeba počítat s tím, že efekt se může projevit až s odstupem několika let,“ říká Kučerová. Rychlost výstavby přitom může být podle některých odborníků důležitější než podpora poptávky. „Úrokové sazby a dostupnost hypoték rozhodnou o načasování a hloubce cyklu, nikoli o jeho směru. Ten určí především to, jak rychle se u nás dokáže stavět,“ říká Ondřej Průcha, CEO společnosti Svoboda & Průcha a přednášející na NEWTON University.

Pokud se povolovací proces podaří skutečně zkrátit, může se podle něj situace změnit hned ve dvou směrech. Projekty se dostanou na trh dřív a zároveň se sníží náklady, které developer během příprav nese. „To má dvojí efekt: sníží se náklady na přípravu a zvýší se objem nabízených bytů. Obojí tlačí ceny dolů, a to bez toho, aby kdokoli musel regulovat trh nebo dotovat kupující,“ míní Průcha.

Do budoucí ceny bydlení se stále více promítne také otázka, jaké bydlení vlastně vzniká a kde. V atraktivních lokalitách bude rozhodovat nejen samotná plocha bytu, ale také dopravní dostupnost, veřejný prostor, zeleň, služby nebo energetická náročnost budovy.

„Kupující budou více rozlišovat mezi bydlením, které nabízí jen samotný byt, a projekty, které přinášejí kvalitní veřejný prostor, zeleň, služby, dobrou dopravní dostupnost a dlouhodobě fungující prostředí,“ upozorňuje Martin Kodeš, výkonný ředitel J&T REAL ESTATE. Podle něj bude schopnost vytvářet kvalitní městské čtvrti, nikoli pouze jednotlivé domy, stále významnějším faktorem, který ovlivní nejen cenu při nákupu, ale také hodnotu nemovitosti v čase.

To zároveň znamená, že cenový vývoj nebude vypadat všude stejně. V místech s vysokou koncentrací pracovních příležitostí, dobrou dopravou a přísunem nových obyvatel bude tlak na ceny přetrvávat. Naopak v regionech, kde ekonomická aktivita i počet obyvatel stagnují, může být situace podstatně klidnější.

Demografický aspekt obecně nemusí mít příliš velký význam. Celkový počet obyvatel totiž může stagnovat nebo klesat, ale zároveň roste počet jednočlenných domácností a pokračuje koncentrace lidí do ekonomicky silných center. Potřeba bytů tak nemusí klesat stejným tempem jako samotná populace.

Proměnou může procházet také samotný způsob, jakým Češi bydlení využívají. Zdejšímu trhu tradičně dominuje vlastnické bydlení, ale vysoké pořizovací ceny a obtížná dostupnost mohou postupně posilovat význam dlouhodobého nájmu. Nájemní bydlení přitom nemusí znamenat pouze individuální pronajímatele a jednotlivé byty rozptýlené po městě. Stále významnější mohou být velké profesionálně spravované rezidenční projekty.

Právě zde vidí prostor i Nicolas Mucherl z Kooperativy. Institucionální investoři podle něj mohou přispět ke zvýšení dostupnosti a kvality profesionálně spravovaného nájemního bydlení tím, že na trh přivedou nové nájemní byty a budou k nim přistupovat z dlouhodobé investiční perspektivy. Vedle samotného rozšíření nabídky mohou podle něj zlepšit také služby poskytované nájemníkům a přispět k celkové profesionalizaci trhu. „Postupný rozvoj segmentu institucionálního nájemního bydlení se může stát důležitou součástí řešení: nabídnout domácnostem větší flexibilitu a zároveň pomoci řešit nedostatek kvalitního bydlení v rostoucích městských oblastech,“ říká Mucherl.