Kancelář jako místo s hodnotou

The Campus se prezentuje jako víc než jen kancelářský projekt. Zdůrazňujete prostředí se službami, zelení, veřejným prostorem i možnostmi trávení volného času. Jak zásadní je dnes pro firmy při výběru sídla právě tato širší kvalita místa?

Je to jeden z klíčových faktorů. Firmy dnes neposuzují kanceláře pouze podle technického standardu budovy nebo ceny za metr čtvereční. Stále více řeší celkovou zkušenost, kterou dané místo nabízí jejich lidem. V době hybridní práce musí kancelář dávat zaměstnancům jasný důvod, proč do ní přijít – a ten důvod často nevzniká jen uvnitř samotné kanceláře, ale v celém prostředí kolem ní.

V The Campus je právě tato komplexnost podstatnou součástí hodnoty projektu. Kanceláře nejsou izolovaným produktem, ale součástí širšího ekosystému, kde se potkává byznys, univerzitní prostředí, výzkum, zdravotnictví, služby i volnočasová infrastruktura. Pro firmy to znamená vyšší komfort pro zaměstnance, silnější argument při náboru a zároveň podporu dlouhodobého udržení talentů – což je při současné nízké nezaměstnanosti velmi důležité.

Zmiňujete hybridní práci a potřebu nabídnout lidem důvod, proč do kanceláře přijít. Co se podle vás v očekávání zaměstnanců změnilo nejvíc?

Zásadní změna je v tom, že kancelář už není samozřejmost. Zaměstnanci ji neposuzují pouze jako místo výkonu práce, ale jako prostředí, které jim musí přinášet hodnotu. Očekávají kvalitní technologie, příjemné a zdravé vnitřní prostředí, možnost soustředěné práce i spolupráce, ale také služby, zeleň a přirozené zázemí pro neformální setkávání.

Pro vlastníky a správce kancelářských budov to znamená velký posun. Už nestačí pouze spolehlivě provozovat nemovitost. Musíme aktivně rozumět tomu, jak ji lidé využívají, jak se mění potřeby nájemců a kde lze prostředí zlepšovat. Kvalitní správa dnes není jen o technice a údržbě, ale o každodenní práci s uživatelskou zkušeností. Právě ta stále častěji rozhoduje o tom, zda je kancelářský projekt dlouhodobě atraktivní.

Jedním z často skloňovaných slov je dnes komunita.

Dá se ale v kancelářském areálu skutečně vytvořit, nebo jde spíš o marketingovou zkratku?

Komunita nevznikne tím, že ji vlastník napíše do prezentace. Vzniká teprve tehdy, když mají lidé přirozený důvod se v areálu potkávat a když k tomu existují vhodné podmínky. Z pohledu správy je proto důležitá kombinace kvalitně navržených společných prostor, gastronomie, sportovního a volnočasového zázemí a pravidelného programu, který není samoúčelný, ale odpovídá skutečnému životu v areálu.

Může jít o sportovní aktivity, tematické akce, workshopy, networking nebo jednoduše o situace, ve kterých se lidé z různých firem dostanou do kontaktu mimo rámec běžné pracovní agendy. Komunitu zároveň rozvíjíme i on-line, zejména prostřednictvím sociálních sítí a digitálních komunikačních kanálů, které pomáhají udržovat vztah s uživateli areálu i mezi jednotlivými akcemi. Nejde pouze o doplnění nabídky prostor, ale o další způsob, jak do areálu přirozeně přivádět nové uživatele a posilovat jeho komunitní život. Úlohou provozovatele proto není komunitu uměle řídit, ale vytvářet podmínky, ve kterých může vznikat přirozeně.

Součástí The Campus je také vlastní aplikace. Jakou roli dnes technologie hrají v tom, aby kancelářský areál fungoval opravdu efektivně?

Technologie mají největší hodnotu tehdy, když nejsou překážkou, ale přirozeně zjednodušují každodenní provoz. V The Campus využíváme aplikaci vytvořenou přímo pro potřeby projektu. Uživatelům poskytuje informace o budově a dění v areálu, umožňuje komunikaci s provozním týmem, hlášení požadavků nebo využívání vybraných služeb. Důležité je, že aplikace není statickým nástrojem – průběžně ji rozvíjíme podle toho, jak se mění potřeby uživatelů a nájemců.

Stejně důležitá je i méně viditelná rovina technologií – práce s daty. Správně využitá data pomáhají lépe chápat provoz budovy, využívání služeb i chování uživatelů. Díky tomu můžeme přesněji plánovat úpravy, optimalizovat provoz a zvyšovat kvalitu prostředí. Technologie proto nevnímáme jako doplněk, ale jako nástroj, který propojuje fyzickou budovu, služby, komunikaci a správu do jednoho funkčního celku.

U kancelářských budov se dnes stále častěji mluví o ESG, certifikacích a energetické efektivitě. Nezůstává ale někdy u hezky znějících pojmů? Co v praxi znamenají certifikace LEED Gold nebo BREEAM International In-Use?

To je velmi důležitá otázka, protože udržitelnost nesmí zůstat jen na úrovni prezentace. Dobrá certifikace má smysl tehdy, když odráží skutečný způsob, jakým je budova navržena, provozována a dlouhodobě spravována. U The Campus mají budovy C, D a E certifikaci LEED Gold a budovy A a B získaly v lednu 2026 certifikaci BREEAM International In-Use. Pro nás to není marketingová nálepka, ale externě ověřený standard kvality, který pokrývá environmentální parametry, provozní efektivitu a způsob práce s budovou v čase.

Pro nájemce je důležité, že tyto parametry mají přímý dopad na jejich vlastní ESG reporting, provozní náklady i kvalitu pracovního prostředí. Velké mezinárodní společnosti dnes stále častěji potřebují doložit, v jakém typu budov působí a jak jejich kanceláře přispívají k plnění interních závazků v oblasti udržitelnosti. Z pohledu správce je však klíčové, aby certifikace nebyla cílem sama o sobě. Skutečná hodnota vzniká až v každodenním provozu – v práci s energetickými daty, optimalizaci spotřeb, kvalitě vnitřního prostředí, preventivní údržbě a v transparentní komunikaci s nájemci.

Když odhlédneme od samotné budovy, jak velkou váhu má dnes okolí areálu: doprava, služby, restaurace, sport nebo blízkost univerzity a dalších institucí?

Má zásadní váhu. Kvalita lokality je jedním z mála parametrů, které se později nedají jednoduše změnit. Budovu můžete modernizovat, upravovat její technologie, interiéry i služby, ale širší městský kontext a dostupnost jsou dané. Právě proto je lokalita z dlouhodobého pohledu jedním z nejdůležitějších faktorů hodnoty kancelářské nemovitosti. V případě The Campus je významnou výhodou také strategická blízkost dálnice D1 – během dvou až tří minut se lze z garáže projektu napojit na hlavní dopravní tepnu České republiky, což je zásadní benefit pro firmy s regionálním i celorepublikovým dosahem.

Zaměstnanci nevnímají kancelář izolovaně. Jejich zkušenost začíná už cestou do práce a pokračuje tím, co mohou během dne využít v okolí – kde si dají oběd, zda mohou sportovat, vyřídit si běžné služby nebo se jednoduše potkat s kolegy i mimo formální zasedací místnost. V případě The Campus je navíc silným prvkem blízkost Masarykovy univerzity, Fakultní nemocnice Brno a dalších institucí. Vzniká tím prostředí, které má přirozený život i mimo čistě kancelářský režim a které může podporovat spolupráci mezi firmami, akademickou a výzkumnou sférou.

Z pohledu firmy je stěhování kanceláří často velké strategické rozhodnutí. Co by si měla společnost dobře promyslet ještě předtím, než začne vybírat konkrétní adresu?

Nejdříve by si měla ujasnit, jak chce do budoucna fungovat jako organizace. Výběr kanceláří by neměl začínat excelovou tabulkou s výměrami, ale otázkami typu: jak často budou lidé v kanceláři, jaký typ spolupráce firma podporuje, kolik prostoru potřebuje pro soustředěnou práci, kolik pro týmy, klientská jednání nebo neformální setkávání. Teprve na základě toho dává smysl definovat velikost, dispozici a technické požadavky na nové prostory.

Samotný výběr nemovitosti je potom kombinací ekonomiky, lokality, kvality budovy, flexibility, technologií, ESG parametrů a schopnosti správce dlouhodobě reagovat na potřeby nájemce. Stále větší roli hraje také HR pohled a vnímání zaměstnanců. Přestěhování firmy není jen realitní transakce, ale změna pracovního prostředí a často i firemní kultury. Nejlepší výsledky vidíme tam, kde se od začátku propojí vedení firmy, HR, realitní tým a budoucí uživatelé kanceláří.

Hybridní práce už není novinka, ale trh se jí stále přizpůsobuje. Čeká kanceláře další velká proměna, nebo už firmy našly model, který jim funguje?

Podle nás jsme za fází první reakce a rychlých experimentů, ale vývoj rozhodně nekončí. Firmy dnes už mnohem lépe rozumí tomu, jak jejich lidé kanceláře skutečně využívají. Místo univerzálních řešení hledají model, který odpovídá jejich kultuře, typu práce a potřebám týmů. Proto bych nemluvil o jedné další revoluci, ale spíše o postupném zpřesňování a profesionalizaci toho, co kancelář má nabízet.

Jasným trendem je větší flexibilita a větší důraz na kvalitu sdílených a společných prostor. Kancelář už není jen souborem pracovních stolů. Musí umět podpořit soustředěnou práci, týmovou spolupráci, kreativní schůzky, klientská jednání i neformální setkávání. Současně platí, že neexistuje jeden ideální model pro všechny. Jinak funguje technologická firma, jinak banka nebo výzkumné pracoviště. Úlohou kvalitního vlastníka a správce je proto nabídnout prostředí, které se dokáže přizpůsobovat a růst spolu s nájemcem.

Co je podle vás nejtěžší na dlouhodobém řízení kancelářského komplexu této velikosti?

Nejtěžší je udržet kvalitu v čase. U velkého kancelářského komplexu nikdy nemůžete říct, že je hotovo a dalších deset let bude vše fungovat beze změny. Mění se technologie, legislativa, energetické požadavky, způsob práce i očekávání lidí. Správa proto musí být aktivní disciplína, ne pasivní údržba.

Základem je pravidelný dialog s nájemci, dobrá znalost provozních dat a schopnost rozlišit, co je krátkodobý požadavek a co je skutečný dlouhodobý trend. Postupně se musí přizpůsobovat technologie budov, služby, bezpečnostní a přístupové systémy, společné prostory, komunitní program i jednotlivé kancelářské jednotky. Stejně důležité je přitom hlídat efektivitu provozu, energetickou náročnost a náklady, protože kvalitní budova musí být nejen příjemná, ale také ekonomicky a provozně udržitelná.

V tom vidíme podstatu moderního asset a property managementu. Správce už nemůže být jen někdo, kdo řeší poruchy a servisní požadavky. Musí rozumět byznysu nájemců, provozu budovy, datům, technologiím i tomu, jak se v prostředí cítí lidé, kteří ho každý den používají. Naším cílem je dlouhodobě udržovat The Campus jako místo, kde se firmám dobře funguje, kde se lidé rádi potkávají a které se dokáže vyvíjet spolu s potřebami trhu.

Roland Bebčák

Nastoupil do společnosti White Star Real Estate v roce 2017 jako partner pro akvizice a development pro Českou republiku a Slovensko. V roce 2019 byl povýšen do pozice Country Partnera. V sektoru nemovitostí působí ve střední a východní Evropě již od roku 2005. Před nástupem do White Star Real Estate pracoval ve společnosti CBRE Global Investors (dříve ING Real Estate IM), kde v různých zemích regionu řídil provozní činnosti, transakce a finance.