Bydlení se samo nepostaví

Ve veřejném prostoru se nyní hodně mluví především o novém stavebním zákonu, který aktuálně zkritizoval Senát s tím, že jde na ruku developerům. Máme mít od novely velká očekávání?

Dostupné bydlení nevznikne jedním zákonem. Od novely stavebního zákona očekávání mít můžeme a měli bychom. Ale byla by velká chyba očekávat, že jeden zákon sám vyřeší českou bytovou krizi.

Potřebujeme si především přestat namlouvat, že rychlejší povolení stavby je nějakým dárkem developerům. Rychlé, předvídatelné a transparentní povolování není služba developerům. Je to základní infrastruktura fungujícího státu. Stejně jako potřebujeme, aby soud rozhodoval v rozumném čase nebo aby stát dokázal postavit dálnici, potřebujeme také, aby dokázal v předvídatelném čase říct, zda se na konkrétním místě může, nebo nemůže stavět. Developer přitom nepotřebuje, aby mu úřad vždy řekl ano. Potřebuje především, aby mu řekl ano, nebo ne – rychle, odborně a definitivně.

Novela jde podle nás správným směrem tam, kde skutečně prosazuje princip jednoho řízení, jednoho úřadu a jednoho rozhodnutí, omezuje nekonečné řetězení stanovisek a odvolání a posiluje odpovědnost veřejné správy za výsledek řízení. Ale stavební zákon je pouze jedna část rovnice. Můžeme povolovat byty za rok, ale pokud pro ně nebude připravené území, infrastruktura, kapitál a stavební kapacity, žádné byty navíc nevzniknou. Česká republika potřebuje přestat řešit jednotlivé paragrafy a začít řešit výrobní linku bydlení jako celek.

Co dalšího se musí změnit, aby se efekt novely skutečně projevil v počtu nových bytů?

Minimálně pět věcí. Zaprvé územní plánování. Pokud město nemá v územním plánu dostatek ploch pro bydlení, není co povolovat. Zadruhé motivace obcí. Nový obyvatel dnes pro řadu obcí představuje především požadavek na školku, školu, dopravu nebo veřejný prostor. Pokud chceme po městech, aby umožňovala další výstavbu, musíme jim dát ekonomickou motivaci růst. Potřebujeme změnu rozpočtového určení daní a mnohem přímější vazbu mezi novou výstavbou a příjmy obce. Zatřetí infrastruktura. Nestačí určit parcelu jako zastavitelnou. Musíme k ní dostat dopravu, vodu, kanalizaci, energetiku, školy a další veřejnou vybavenost. Začtvrté ekonomika výstavby. Regulace může projekt velmi snadno zdražit natolik, že přestane být realizovatelný. Každý nový technický požadavek má svou cenu a nakonec ji vždy někdo zaplatí – typicky kupující nebo nájemník. A zapáté potřebujeme stabilní pravidla. Development se připravuje osm, deset i patnáct let. Nelze každé volební období zásadně měnit stavební legislativu, energetické požadavky, daně nebo územní pravidla a současně očekávat levnější bydlení. Bydlení potřebuje méně legislativních revolucí a více desetileté předvídatelnosti.

Když se dnes mluví o dostupnosti bydlení, nejčastěji se zmiňuje pomalé povolování. Co je ale skutečně největší překážkou toho, abychom dokázali stavět více bytů?

Největší problém je, že Česko neumí dostatečně rychle vytvářet stavební pozemky tam, kde lidé skutečně chtějí bydlet. Nejde jen o délku stavebního řízení. Ještě před ním existuje často mnohem delší proces změny územního plánu, přípravy infrastruktury, majetkového vypořádání a projednávání projektu. Skutečný nedostatek na českém trhu není nedostatek betonu nebo cihel. Je to nedostatek připraveného území. Právě omezená nabídka pozemků vytváří jednu z nejvýznamnějších složek ceny bydlení. Proto říkáme: Nejdražší byt je ten, který jsme nikdy nepovolili postavit. Česká republika v roce 2025 zahájila výstavbu přibližně 35,8 tisíce bytů. V Praze se zahájilo 7380 bytů a dokončilo 5303 bytů. To ukazuje, že se stále pohybujeme v řádu desítek tisíc bytů ročně, nikoli na úrovni, která by dlouhodobě dokázala vytvořit výrazný převis nabídky nad poptávkou.

Velké téma je územní plánování. V čem dnes česká města a obce nejvíce zaostávají?

Územní plán by měl být strategií rozvoje města, ne pouze barevnou mapou určující, kde se co nesmí. Dnes se příliš často snažíme detailně naplánovat město na desítky let dopředu a následně velmi složitě měníme každý jednotlivý parametr. Jenže město je živý organismus. Potřebujeme plánování, které stanoví základní strukturu města, dopravní systém, veřejnou infrastrukturu, hlavní rozvojová území a jejich kapacitu – ale zároveň nechá dostatek flexibility pro architekturu, technologie a proměnu potřeb společnosti. A především musí vzniknout strategické zásoby rozvojových území. Město, které dnes začne řešit bydlení potřebné v roce 2040, už začíná pozdě. Územní plánování proto musí pracovat minimálně s horizontem dvaceti až třiceti let. Bydlení roku 2040 musíme plánovat dnes.

Může být problémem i to, že máme stavební pozemky tam, kde po novém bydlení není dostatečná poptávka?

Ano, a je to naprosto zásadní téma. Celorepublikový údaj o množství zastavitelných ploch nám skoro nic neříká. Můžeme mít teoreticky obrovské množství pozemků určených k výstavbě, ale pokud jsou stovky kilometrů od pracovních center, bez dopravy nebo infrastruktury, problém dostupnosti bydlení v Praze, Brně nebo dalších rostoucích regionech nevyřeší. Byty musíme stavět tam, kde budou lidé žít – ne tam, kde nám historicky zůstala volná barva v územním plánu. Proto potřebujeme mnohem lepší propojení bytové politiky, územního plánování, dopravy a ekonomické strategie státu. Pokud například zrychlíme železniční spojení a vytvoříme kolem hlavních dopravních uzlů novou městskou výstavbu, může se reálný pracovní a bytový region Prahy nebo Brna dramaticky zvětšit. Budoucnost bydlení proto není jen stavební politika. Je to zároveň dopravní politika.

Jak se do budoucí podoby českého bydlení promítnou demografické a socioekonomické změny?

Velmi výrazně. Budeme mít více jednočlenných domácností, více seniorů a také větší poptávku po flexibilním bydlení. Mobilnější pracovní trh současně znamená, že stále větší skupina lidí nebude chtít nebo nebude moci kupovat byt ve třiceti letech a bydlet v něm dalších čtyřicet let.

To neznamená konec vlastnického bydlení. Znamená to ale vznik mnohem pestřejšího trhu bydlení. Budeme potřebovat malé městské byty, kvalitní nájemní bydlení, rodinné bydlení, seniorské bydlení, studentské bydlení, družstevní projekty i různé formy dostupného bydlení.

Velkým tématem bude také migrace za prací. Úspěšná města budou přitahovat lidi nejen z jiných částí České republiky, ale stále více také ze zahraničí. A právě bydlení se může stát jednou z největších konkurenčních výhod nebo naopak bariér české ekonomiky. Firma může vytvořit pracovní místo. Pokud ale zaměstnanec nemá kde bydlet, ekonomika narazí na strop.

Je vůbec možné mluvit o jednom českém trhu s bydlením?

Stále méně. Český realitní trh se bude pravděpodobně dále rozdělovat minimálně na tři různé světy. Prvním budou Praha a Brno a jejich širší metropolitní regiony, kde bude dlouhodobě silná poptávka, omezená nabídka pozemků a vysoké ceny. Druhým budou silná regionální centra – například Plzeň, Hradec Králové, Pardubice, Olomouc nebo České Budějovice. A třetím budou oblasti, kde může být problém přesně opačný: nikoli nedostatek bytů, ale nedostatek obyvatel a ekonomických příležitostí. Už dnes je výstavba silně koncentrovaná. V roce 2025 připadla více než polovina všech zahájených bytů v republice jen na Prahu, Středočeský a Jihomoravský kraj. Proto nedává smysl mít jednu univerzální bytovou politiku pro celé Česko. Praha potřebuje více stavět. Některé regiony potřebují především více pracovních míst.

Máme dostatek stavebních kapacit, pokud by se povolování výrazně zrychlilo?

Dnes pravděpodobně ne v rozsahu, který bychom potřebovali při skutečně masivním růstu výstavby. A je to paradox, na který dlouhodobě upozorňujeme: pokud bychom přes noc odstranili všechny administrativní bariéry a na trh najednou pustili desítky tisíc dalších bytů, narazili bychom velmi rychle na další omezení.

Chyběli by pracovníci, některé odborné profese, projektanti, technický dozor a v určitých obdobích také kapacity dodavatelských firem.

Český statistický úřad ostatně již v souvislosti s vývojem bytové výstavby upozorňoval vedle zásoby rozestavěných projektů také na omezené stavební a finanční kapacity. Proto musíme řešit povolování a stavebnictví současně. Potřebujeme větší produktivitu, digitalizaci, prefabrikaci, modulární výstavbu, automatizaci a také rozumnou pracovní migraci. Levnější bydlení nevznikne tím, že budeme stejným způsobem stavět více. Musíme také začít stavět produktivněji.

Které kapacity jsou dnes největším limitem?

Za největší budoucí limit považujeme kombinaci lidí a schopnosti projekty kvalitně připravit. Často se totiž mluví pouze o řemeslnících na stavbě. Jenže před jedním bagrem na staveništi stojí několik let práce urbanistů, architektů, projektantů, inženýrů, právníků, specialistů na dopravu, energetiku a životní prostředí a pracovníků veřejné správy. Proto je velmi důležitá také kapacita stavebních úřadů a dotčených institucí. Digitalizace sama člověka nenahradí. Ale může dramaticky zvýšit jeho produktivitu.

Vedle toho musíme obnovit prestiž technických profesí a technického vzdělávání. Pokud chceme každý rok stavět desítky tisíc bytů, školy, železnice, dálnice, energetiku a další infrastrukturu, potřebujeme si položit jednoduchou otázku: Kdo to všechno postaví?

Jak významným faktorem zůstává cena peněz?

Velmi významným. Development je mimořádně kapitálově náročný obor. Od koupě pozemku do dokončení projektu mohou uplynout roky a po velkou část této doby projekt spotřebovává kapitál, aniž by vytvářel příjmy. Úrok proto není pouze náklad developera. Je součástí ceny produktu stejně jako pozemek, beton nebo práce. Navíc působí na obou stranách trhu. Vyšší sazby zdražují financování výstavby developerovi a současně hypotéku kupujícímu. Je to tedy dvojitá brzda. Proto je tak důležitá délka přípravy projektu. Pokud kapitál čeká deset let na povolení, jeho cena se nevyhnutelně propisuje do výsledné ekonomiky.

Čas jsou v developmentu doslova peníze. A český povolovací systém byl dlouhá léta jednou z nejdražších položek výstavby, přestože ji v rozpočtu projektu nenajdete jako samostatný řádek.

Může se stát, že i při rychlejším povolování zůstanou nové byty nedostupné, protože jejich výstavba je příliš drahá?

Samozřejmě. A právě proto je nebezpečné redukovat celou debatu o dostupnosti bydlení na stavební zákon. Cena bytu je výsledkem mnoha položek: ceny pozemku, stavebních prací, energií, technických požadavků, infrastruktury, financování, daní a délky přípravy.

Pokud všechny tyto položky rostou, nemůžeme očekávat, že nový byt bude levnější pouze proto, že jsme zkrátili správní řízení o několik měsíců. Stát by proto měl u každé nové regulace zavést něco jako housing impact assessment – tedy povinnou odpověď na otázku: O kolik tato regulace zdraží jeden nový byt? Energetická účinnost, bezpečnost, bezbariérovost nebo ochrana životního prostředí jsou legitimní cíle. Ale každá regulace má ekonomické důsledky a stát by je měl otevřeně měřit. Nemůžeme současně každoročně přidávat nové požadavky na výstavbu a potom se divit, že bydlení není levnější.

Jak se mění samotná poptávka po bydlení?

Lidé dnes stále méně kupují pouze byt. Kupují způsob života a čas. Důležitější je dostupnost MHD, školy, služby, zeleň, bezpečnost, možnost pracovat z domova, kvalitní veřejný prostor nebo to, zda člověk stráví denně hodinu a půl v autě. Za posledních deset až patnáct let se také výrazně zvýšila očekávání ohledně kvality okolí domu. Proto budou úspěšné projekty stále méně samostatnými domy a stále více částmi města. Významným tématem bude rovněž nájemní bydlení. Pro část společnosti bude vlastnictví nadále cílem, ale pro rostoucí skupinu lidí bude kvalitní profesionálně spravované nájemní bydlení vědomou životní volbou. A mění se i samotná dispozice bytů. Menší domácnosti vytvářejí poptávku po menších bytech, ale zároveň roste význam společných prostor, parků, coworkingu, sportu a dalších funkcí v okolí bydlení. Budoucnost bydlení není větší byt. Je to kvalitnější město kolem něj.

Jakou roli mohou sehrát brownfieldy?

Obrovskou. V mnoha českých městech budou brownfieldy jedním z hlavních zdrojů budoucího bydlení. Je nesmyslné neustále rozšiřovat města do krajiny, pokud uvnitř měst leží desítky nebo stovky hektarů bývalých továren, skladů, nádraží a dalších nevyužívaných areálů.

Brownfield má jednu zásadní výhodu: město už kolem něj často existuje. Má dopravu, školy, služby a technickou infrastrukturu – byť je mnohdy potřeba je významně posílit. Současně je ale přeměna brownfieldu často nesrovnatelně složitější než výstavba na zelené louce. Řeší se kontaminace, vlastnictví pozemků, demolice, infrastruktura nebo dlouhé změny územního plánu. Stát i města by proto měly brownfieldy aktivně zvýhodňovat. Nejlepší stavební pozemek budoucnosti může být místo, které už jsme jednou zastavěli.

Co podle asociace v debatě o bydlení ještě nezaznívá?

Česká debata o bydlení se příliš často redukuje na spor developer versus stát. To je podle nás úplně chybný rámec. Developer, město a stát nejsou přirození protivníci. Bez jejich spolupráce žádná nová čtvrť nevznikne. Potřebujeme proto nový společenský konsenzus: Česká republika musí znovu přijmout růst měst jako pozitivní věc. Nový obyvatel nemůže být pro obec problém. Nový dům nemůže být automaticky vnímán jako ohrožení. A developer nemůže být apriori podezřelý jen proto, že chce stavět. Samozřejmě potřebujeme kvalitní architekturu, veřejný prostor, infrastrukturu a férová pravidla. Ale zároveň si musíme říct velmi jednoduchou věc: Pokud chceme dostupnější bydlení, musíme dovolit vzniknout většímu množství bydlení. Ekonomiku nabídky nelze zrušit zákonem.

Bydlení je velkým tématem blížících se komunálních voleb. Slova o dostupném bydlení najdeme v programu snad každé ze stran…

Ano. Rád bych ale zdůraznil, že dostupné bydlení není sociální program. Je to základní ekonomická infrastruktura státu.

Bez bydlení nebudou fungovat velká města. Bez bydlení nebude fungovat pracovní trh. Bez bydlení budeme ztrácet mladé lidi i schopnost přitahovat kvalifikované pracovníky. Proto bychom měli přestat diskutovat pouze o tom, jak regulovat výstavbu, a začít se ptát: Jak zařídit, aby Česká republika dokázala každý rok postavit tolik kvalitních bytů, kolik její obyvatelé skutečně potřebují? To je podle nás skutečná otázka pro příštích deset let.

Zajímavé ale je, že lidé chtějí dostupné bydlení, následně ale protestují, že je ve městech přelidněno…

Máte pravdu, to je o mentálním nastavení. Nakonec potřebujeme změnit i samotný vztah české společnosti k výstavbě. Musíme znovu získat odvahu stavět města – hustěji, výše a ambiciózněji tam, kde to dává urbanistický smysl. Nelze chtít dostupnější bydlení, krátké dojezdové vzdálenosti, kvalitní MHD, školy, služby a živé ulice a současně odmítat vyšší hustotu a každý dům, který o několik pater přesáhne své okolí. Potřebujeme se posunout od mentality NIMBY, tedy hlavně nic neměnit v mém okolí, k přesvědčení, že stavění je radost, výraz sebevědomí společnosti a investice do její budoucnosti. Společnost, která přestane stavět, se nekonzervuje – začne chřadnout. Česko by proto mělo překonat svou typickou opatrnost, sebezahleděnost a někdy až provinční nedůvěru ke změně a více se dívat do světa. Londýn, Toronto, Sydney, New York i řada dalších dynamických měst ukazují, že město nemusí být hotový exponát, který pouze chráníme před změnou. Úspěšné město je permanentně rozestavěné město. Inspirace přirozeně rostoucím anglosaským světem pro nás neznamená bezhlavě kopírovat mrakodrapy, ale znovu si osvojit základní sebevědomí: že růst není problém, výška není sprosté slovo, hustota není nepřítelem kvality života a nová architektura nemusí být vetřelcem. Budoucnost měst nevzniká tím, že je zakonzervujeme. Vzniká tím, že máme odvahu je dál stavět.

Tomáš Kadeřábek

Ředitel Asociace developerů České republiky. Je absolventem Fakulty stavební Českého vysokého učení technického. Kariéru zahájil ve společnosti Metrostav. V oblasti developmentu se pohybuje od roku 1993, kdy přestoupil do společnosti ING Real Estate. Tam řídil celou řadu developerských projektů a vypracoval se až do pozice generálního ředitele, zodpovědného mimo jiné za výstavbu dnes již ikonické budovy Zlatého Anděla. Od roku 2006 působí jako nezávislý expert v developmentu komerčních nemovitostí prostřednictvím firmy TRESS, kterou spoluvlastní. V současné době zastupuje Českou republiku v evropské organizaci Build Europe.