Drahé a nedostupné

Hledání bydlení v Česku se stále víc podobá závodu, v němž rozhodují minuty. Zkušenost lidí, kteří se snaží najít nájemní byt, se v posledních letech často proměnila v zážitek až hororový: nabídek je méně, ceny rostou a prostor na rozhodování se dramaticky zkrátil. Zájemci jsou tudíž ve stresu, který negativně ovlivňuje jejich schopnost rozhodnout se racionálně a správně.

Podle analýzy projektu Realitní pes se aktuálně byty pronajímají v průměru o osmnáct dní rychleji než v roce 2020. Zatímco tehdy zůstával byt v nabídce zhruba 50 dní, dnes je to přibližně 33 dní. V Praze a Brně ještě výrazně méně. „Nájemníci se dnes musejí rozhodovat rychleji než kdy dřív a také platí víc napříč celou republikou,“ říká Jakub Drobník, zakladatel Realitního psa.

Změna přitom není jen otázkou tempa, ale i dostupnosti. Nabídka bytů v Praze se za posledních pět let podle statistik propadla o desítky tisíc inzerátů a celkově se trh dostal do situace, kdy je pro zájemce objektivně složitější najít bydlení než dřív. Konkurence roste a rozhodování se přesouvá do režimu „teď, nebo nikdy“.

Tento tlak navíc není omezen jen na hlavní město. Ceny nájmů rostou ve všech krajích a rychlejší pronajímání se týká celé republiky. Zároveň se ale prohlubují rozdíly mezi jednotlivými částmi Česka. Praha zůstává nejdražší, zatímco v některých krajích se nájem pohybuje zhruba na polovině. Ani tam ale bydlení nezlevňuje – jen zdražuje pomaleji.

Napětí na trhu s bydlením se přitom promítá i do toho, jak lidé volí, kde budou žít. Data projektu Silnější regiony ukazují, že mladí lidé se ve velkém přesouvají do metropolitních center, především do Prahy, která jen za jeden rok získala migrací téměř 13 tisíc nových obyvatel.

Důvody jsou zřejmé: dostupnější práce, vzdělání, služby. V řadě regionů jsou nuceni bojovat s tím, že cenění mladí lidé odcházejí a už se nevracejí. „Pro řadu obcí je to zásadní problém. Nedochází zatím k vážnému poklesu počtu obyvatel, ale v souvislosti s odlivem mladých předpokládáme, že počet narozených dětí v těchto sídlech poklesne o 40 až 60 procent,“ upozorňuje Alexandra Kocková ze Svazu měst a obcí.

To by mohlo v horizontu několika generací znamenat jejich zánik. Příkladem takového „vymírajícího“ města je třeba Karviná, kde podle analýzy portálu Silnější regiony za rok 2024 zaznamenali úbytek obyvatelstva o 982 osob asi na 49 tisíc. V rekordním roce 1977 tu žilo skoro 80 tisíc lidí. Výrazné úbytky zaznamenaly také okresy Tachov, Přerov nebo Břeclav.

Paradox českého bydlení spočívá v tom, že zatímco v některých regionech je bydlení relativně dostupnější, lidé z nich stejně odcházejí. A tam, kam směřují, je bydlení nejdražší a nejméně dostupné. „Celková nabídka nájemních bytů v Česku dnes odpovídá zhruba situaci z roku 2020. Zatímco Praha čelí výraznému poklesu dostupných bytů, regiony mimo hlavní město zaznamenávají výrazný růst. Například v Kraji Vysočina se nabídka zvýšila o 75 procent, v Jihočeském kraji téměř o polovinu,“ uvádí Markéta Trunkátová, datová analytička Apify a Realitního psa. Jenže tady se nabídka nesetkává s poptávkou.

Lepší malý než žádný

Developerský trh se v posledních letech v žádaných velkých městech výrazně posunul směrem k menším bytům, které jsou dostupnější – aspoň v absolutní ceně – a zároveň lépe obchodovatelné.

Podle dat Institutu plánování a rozvoje Prahy se průměrná velikost bytů v nových projektech dlouhodobě zmenšuje. Průměrná celková podlahová plocha volných bytů v developerských projektech v Praze se mezi lety 2014 a 2024 zmenšila z 90 m² na 77 m². Ještě výraznější je pokles u vnitřní podlahové plochy, která se ve stejném období snížila z 80 m² na 64 m². Zároveň ale ceny rostou, a to výrazně. „Developerská nabídka se posouvá směrem k rozlohou i dispozičně menším bytům, které jsou primárně stavěné jako investiční produkt,“ říká realitní makléř Jakub Kaláb.

V praxi to znamená, že na trhu se objevují i jednotky o velikosti kolem 16 metrů čtverečních za několik milionů korun. Takové byty se přitom neprodávají navzdory své velikosti, ale právě díky ní – jsou levnější v absolutní částce a snadněji financovatelné. „Malé investiční jednotky se prodávají rychleji, snadněji se oceňují a lépe se obhajují i při velmi vysoké ceně za metr čtvereční,“ vysvětluje Kaláb. Hlavní město je evropským premiantem, pokud jde o ceny bytů. Průměrná cena za metr čtvereční v Praze loni činila 171 700 korun. Podle Českého statistického úřadu si průměrná domácnost musí na nový byt o rozloze 60 m² našetřit 15 až 20 čistých ročních příjmů. 

Výborná investice

Do celého obrazu navíc vstupuje ještě jeden faktor: proměna bydlení z životní potřeby na investici. Přímé vlastnictví nemovitosti zůstává pro Čechy jednou z nejžádanějších forem zhodnocení, a právě proto roste i zájem o alternativy, jako jsou nemovitostní fondy.

Podle Asociace pro kapitálový trh (AKAT) narostl objem majetku v nemovitostních fondech jen za rok 2025 o víc než 37 miliard korun a fondy patří mezi nejrychleji rostoucí investiční nástroje. „Nemovitostní fondy i v roce 2025 potvrdily svou pozici atraktivního investičního nástroje,“ komentuje to Jaromír Sladkovský, předseda AKAT. „Popularita investic do nemovitostních fondů odráží popularitu investování do nemovitostí, které si řada lidí spojuje s dlouhodobým růstem hodnoty – nemovitosti v Česku zaznamenaly za posledních 20 let výrazný nárůst cen téměř bez přerušení,“ dodává Jana Brodani, výkonná ředitelka AKAT. Na trh tak vstupují i peníze lidí, kteří by si vlastní byt třeba nikdy nekoupili, ale investují do něj nepřímo.

Experti oslovení v anketě Týdeníku Echo se na následujících stranách až vzácně shodují: řešením vedoucím k dostupnějšímu bydlení i v lukrativnějších lokalitách (bohužel však nikoli instantním) je snižování byrokracie, omezení státních zásahů a taková legislativa, která umožní stavět a renovovat rychle.