ANKETA

Jaké investiční strategie budou v oblasti nemovitostí v příštích letech rozhodující?

Co dnes nejvíc brzdí rozvoj realitního trhu?

Vít Svoboda

Real Estate Portfolio manažer, Raiffeisen investiční společnosti

Strategie = zisk. Hovoříme tedy o způsobu, jak, kdy a kde ho dosáhnout. Ptáte-li se na období příštích let, tak z pohledu tržních zvyklostí jde o období 1–5 let (standardní základní doba nájmu). V tomto období neočekávám nějakou „geniální změnu“ nebo odklonění se od již existujících strategií. Pominu-li geopolitické hrozby. Ta hlavní změna totiž z mého pohledu již dávno nastala. Vlastníci, správci, investoři se museli stát průkopníky a tvůrci trhu se schopností vyhodnocovat a analyzovat rizika a přijímat rozhodnutí, která občas bolí, jsou špatná a něco stojí. Jsou však schopni se poučit a překlopit vše do pozitivna. A v této disciplíně jsou Češi nejlepší. Tou hlavní, rozhodující strategií tak je schopnost se přizpůsobit a hledat řešení. Nikoli důvody, proč něco nejde. Možná i to je jeden z důvodů, proč ČR je specifickým „ostrůvkem trhu Evropy“, který se chová jinak. Slyšel jsem krásné přirovnání. ČR v nemovitostech je jako Švýcarsko v bankovnictví. A to podle mě nejlépe vystihuje situaci a předurčuje strategii.

Odpovědí na druhou otázku jsou povolovací procesy a legislativní požadavky.

Ondřej Průcha

CEO SVOBODA & PRUCHA, garant MBA programu Strategie a řízení realitního developmentu na Newton University

Klíčem bude přesun od spekulativního nákupu jednotlivých bytů k institucionálnímu nájemnímu bydlení, tedy BTR (Build-to-Rent) portfolia. Stabilní cash-flow kolem 4–5 % ročně láká fondy i rodinné kanceláře víc než výkyvný trh vlastnického bydlení. Druhou rozhodující strategií bude value-add na brownfieldech – kupovat levně, přestavět, prodat nebo pronajmout se zhodnocením. Třetí pilíř tvoří alternativní segmenty: seniorské bydlení, studentské kampusy, zdravotnická zařízení. Demografický vývoj je neúprosný a poptávka po těchto typech prostor poroste systematicky. Chytří investoři dnes také sledují trasy nové infrastruktury, například metro D či dálnice D35, a nakupují pozemky dřív, než se hodnota odrazí v cenách.

Jednoznačně povolovací procesy: průměrná příprava velkého projektu trvá v Česku přes 7 let, zatímco ve Vídni 1–2 roky. To zdražuje každý projekt ještě před položením základů. Druhý brzdicí faktor jsou rostoucí stavební náklady: za posledních 10 let se zvýšily o 120 % u bytové výstavby, zatímco inflace narostla o 54 %. Třetím problémem je nedostatek pracovní síly ve stavebnictví a pomalé přidělování pracovních víz pro zahraniční dělníky. Bez systémových změn – nový stavební zákon, Metropolitní plán, rychlejší víza – se situace nezlepší, bez ohledu na výši úrokových sazeb.

Marcel Soural

zakladatel investiční skupiny Trigema

Trendem bude dlouhodobost a profesionalizace investování do nemovitostí. Trh se postupně posouvá od individuálních investorů k institucionálním hráčům. Velmi silným trendem bude i nájemní bydlení. Ve velkých městech si stále méně lidí může dovolit vlastní byt, takže poroste poptávka po kvalitních nájemních projektech.

Současně se mění i role developerů. Ti už dnes nestaví pouze byty nebo kanceláře, ale rozšiřují své aktivity do oblastí, které s budovami souvisejí – například do energetiky, datové analytiky nebo digitálních technologií. Díky tomu mohou projekty dlouhodobě lépe spravovat, snižovat jejich provozní náklady a zvyšovat jejich hodnotu.

Největší brzdou je dlouhodobě pomalé povolování staveb. V Česku trvá příprava projektů často mnoho let, což výrazně omezuje nabídku nových bytů. Druhým faktorem jsou vysoké náklady. Ceny akvizic pozemků, stavebních materiálů, energií, práce i financování v posledních letech výrazně vzrostly, což se promítá do ekonomiky projektů i do konečných cen bytů. Třetím problémem je strukturální nedostatek nového bydlení ve velkých městech. Pokud se ročně povolí méně bytů, než kolik trh potřebuje, ceny logicky rostou a dostupnost bydlení se zhoršuje.

Jana Panochová

Senior Consultant LEXXUS NORTON

Vedle Prahy budou investoři stále víc sledovat i dobře dostupné lokality ve Středočeském kraji a dalších regionech s kvalitní dopravní dostupností do metropole. Zároveň výrazně posiluje segment nájemního bydlení – jak u individuálních investorů, kteří budují portfolia bytů k pronájmu, tak u větších investorů a fondů, kupujících celé části rezidenčních projektů. Rostoucí poptávka po nájemním bydlení spolu s dlouhodobým nedostatkem nových bytů dělá z tohoto segmentu jednu z nejstabilnějších investičních strategií na trhu.

Největší brzdou českého rezidenčního trhu zůstává dlouhodobě pomalý a komplikovaný povolovací proces výstavby. V Praze se nové projekty často připravují mnoho let, což výrazně omezuje nabídku bytů a udržuje ceny vysoko. Situaci komplikuje také dlouhé čekání na schválení Metropolitního plánu.

Právě omezená nabídka nových projektů ale zároveň zvyšuje význam kvalitních služeb na realitním trhu. Roste role zkušených realitních společností, které dokážou klientům nabídnout nejen nové developerské projekty, ale také kvalitní second-hand nemovitosti. V prémiovém segmentu navíc stále víc rozhoduje silná značka, kvalitní marketing a schopnost oslovit správnou cílovou skupinu kupujících.

Martin Kodeš

výkonný ředitel J&T Real Estate

Ve střednědobém horizontu budou zajímavé investice zejména v oblasti rezidenčních nemovitostí. Atraktivitu tohoto typu developmentu pak v dlouhodobém měřítku může výrazně ovlivnit zejména legislativní posun, který by v budoucnu měl urychlit a usnadnit výstavbu velkých rezidenčních celků. Brownfieldů a rozlehlých atraktivních lokalit ubývá, a to nejen v Praze a Brně, developeři se tak budou muset poohlížet po příležitostech i v dalších lokalitách.

Nárůst investičního zájmu je zřejmý v současné chvíli také u komerčních nemovitostí, avšak jejich atraktivitu v budoucnu bude ovlivňovat zejména dobrá adresa. I pro další roky lze v realitním sektoru očekávat příliv především domácího kapitálu, ať už od velkých fondů kvalifikovaných investorů, či penzijních a „retailovějších“ investičních fondů.

Největší brzdou rozvoje realitního trhu je jednoznačně legislativa. Dlouhodobě se řadíme k zemím s nejvíc složitým stavebním řízením, které je časově extrémně náročné. Realizace developerských projektů se u nás počítá i na desetiletí. Pokud bychom se ale podívali i mimo regulace a legislativu, pak nás brzdí nedostatečné vize a odvaha, z mnoha měst a míst se tak stávají skanzeny. Problém rozvoje brzdí i nedostatek kvalitních pracovníků a řemeslníků.

Václav Kubáček

investiční ředitel Fio realitního fondu

V příštích letech budou v oblasti nemovitostí rozhodující zejména strategie zaměřené na stabilní cash-flow, prime projekty a odolnost vůči cyklickým výkyvům. Investoři se budou soustřeďovat na nájemní a studentské bydlení, skladové a výrobní areály podporované zájmem e-commerce, poskytovali 3PL služeb a trendem reshoringu díky pokračující deglobalizaci světového hospodářství a na projekty se silným ESG profilem. Význam poroste i u rekonstrukcí a změn využití starších budov, například přeměn kanceláří na rezidenční či smíšené projekty. Důležitá bude energetická efektivita, technologická správa budov za přispění speciálních softwarových (PropTech) nástrojů a aktivní asset manažerský přístup z pohledu tvorby dodatečné hodnoty a důsledné práci s náklady kapitálu a vlastníka.

Rozvoj realitního trhu dnes nejvíc brzdí vyšší úrokové sazby a drahé financování. Negativní roli hrají rovněž rostoucí stavební náklady, omezené kapacity stavebních firem, nárůst cen stavebních materiálů a zdlouhavé povolovací procesy. Významným faktorem je i regulatorní nejistota a opatrnost investorů v prostředí ekonomické volatility živené pokračující geopolitickou nestabilitou a rostoucí cenou energií a energetických komodit.

Jan Rovný

ředitel investic CB Property Investors

Éra levných peněz skončila a s ní i doba, kdy k zisku stačilo nemovitost jen vlastnit. Teď budou rozhodovat projekty s reálnou přidanou hodnotou – tedy development či redevelopment stávajících budov. Právě tudy vede cesta k přijatelnému výnosu v prostředí vyšších nákladů. Budoucnost vidím v sázce na domácí kapitál, protože velcí zahraniční hráči se k nám v dohledné době masivně nepohrnou. Pozitivním impulzem by mělo být postupné zrychlení povolovacích procesů, které tyto záměry podpoří. České ceny už ty západní prakticky dotáhly, což prostor pro pasivní spekulaci značně omezuje. Výnosy teď zkrátka musejí být odpracované.

Rozvoj trhu dnes nejvíc brzdí kombinace úrokových sazeb, globální politické situace, rostoucích stavebních nákladů a pomalých úřadů. Tahle legislativní zkostnatělost i neúměrná délka stavebního řízení jen uměle přiškrcuje nabídku, což zbytečně šponuje ceny nahoru. Česko se tím pro globální investory stává až příliš drahým a nečitelným hřištěm, které navíc vnímají jako příliš blízké oblastem, kde dnes probíhá válka. Pokud se radikálně nezrychlí výstavba a nebudou stabilní náklady na financování, budeme se v současné patové situaci točit dál.

Tomáš Pardubický

generální ředitel FINEP

Jednou ze silných strategií bude i v následujících letech nájemní bydlení. Portfolia s nájemními byty přinesou investorům zajímavé kapitálové výnosy po dobu držby a také vyšší likviditu oproti jiným segmentům realitních investic. Z úplně jiného pohledu bude zajímavou strategií zajištění stavebních kapacit, nebo dokonce stavebních materiálů, které se mohou stát úzkým hrdlem budoucnosti.

Pokud jde o brzdu rozvoje realitního trhu, tak myslím, že o první místo dnes mezi sebou soutěží nepružná česká legislativa a blokáda Hormuzského průlivu. Uvidíme, co bude jednodušší napravit. Povolovací proces je dlouhodobou strukturální brzdou. Nejde však jen o předpisy, ale také například o reálnou kapacitu stavebních úřadů. A dopady narušeného dodavatelské řetězce, jaký dnes způsobila blokáda průlivu, si bohužel pamatujeme jak z covidu, tak z počátku války na Ukrajině. Ani po jednom z uvedených příkladů jsme se již nikdy nevrátili na stejné cenové úrovně.

Tomáš Trčka

ředitel nemovitostního fondu Trigea

Náš přístup k diverzifikaci se dlouhodobě nemění. Peníze rozdělujeme mezi retail, kanceláře a logistiku. Takový postup se nám dlouhodobě jeví jako nejlepší. Příležitosti hledáme napříč těmito segmenty.

Kouzlo diverzifikace spočívá v tom, že v různých obdobích to byly různé typy aktiv. Například během pandemie se dařilo logistice a skladům, což korespondovalo s nárůstem e-commerce. V současnosti se nám jako nejlépe performující jeví retailová aktiva, což opět odpovídá návratu zákazníků ke klasickému způsobu nákupu. Do dvou let očekávám návrat kanceláří na výsluní. Takže musíte počítat s tím, že v různé době dostanete rozdílnou odpověď.

Obecně raději investujeme v Polsku než v Česku. Polsko je velice rozvinutý trh a je na něm stále možné dosahovat vyšších výnosů než u nás. Prakticky to znamená, že polské nemovitosti je možné koupit levněji než ty tuzemské. Proto se Polsko celkem přirozeně stalo „druhým domovem“ pro domácí nemovitostní fondy. Je zapotřebí dodat, že české fondy se stávají skutečně významnou kupní silou nemovitostí v Polsku a mají tam velice dobrou reputaci.

Jakub Kaláb

realitní makléř

Vývoj investičních strategií na realitním trhu se předvídá obtížně, dlouhodobě však rozhoduje především dostupnost vlastního kapitálu. Investoři s hotovostí nebo silnými vlastními zdroji mají lepší vyjednávací pozici při nákupu a větší flexibilitu při následném prodeji. Funkční zůstává i strategie add value, tedy nákup nemovitosti před rekonstrukcí a její prodej po zhodnocení, která stále dokáže přinášet zajímavé výnosy. Do budoucna lze předpokládat, že budou do investičního rozhodování víc vstupovat podmínky financování a regulatorní nastavení trhu.

Rozvoj realitního trhu dnes brzdí především zdlouhavé a nejednotné rozhodování dotčených orgánů. Nekoordinovaný postup institucí a rozporná stanoviska zpomalují přípravu projektů i samotnou výstavbu. Překážkou je také přeceňování některých nemovitostí, zejména rodinných domů, které naráží na proměněné preference kupujících i omezenější kupní sílu. Na trhu zároveň můžeme pozorovat výrazný posun k menším bytům a mikrojednotkám, kdy kupující víc sledují celkovou cenu než cenu za metr čtvereční.

Filip Horel

marketingový manažer NOVA ET VETERA

Rozhodující budou strategie zaměřené na kvalitu a dlouhodobou hodnotu, nikoli na objem. Trh přestává odměňovat průměr. Investoři, kteří vsadí na prémiové rekonstrukce v zavedených lokalitách, získávají stabilní aktiva s reálnou hodnotou a nižším rizikem než u spekulativních projektů na periferii. Zásadní bude i schopnost pracovat s existujícím bytovým fondem. Udržitelná rekonstrukce se stává nejen ekologickou odpovědností, ale i konkrétní obchodní výhodou v očích kupujících, nájemců i financujících institucí. Kdo toto pochopí dřív než ostatní, bude mít náskok na celé desetiletí.

Kombinace tří faktorů: přetrvávající administrativní zatížení při přípravě a povolování projektů, chronický nedostatek kvalitních řemeslníků a volatilita nákladů na materiál, která znemožňuje přesné plánování návratnosti. K tomu se přidává výrazný pokles dostupnosti hypoték pro střední příjmové skupiny — a tím i reálné zúžení kupní základny. Výsledkem je polarizovaný trh, kde silnější kupující nakupují, zatímco ostatní čekají. Bez systémových změn v oblasti povolování a dostupnosti financování se tento stav jen tak nezmění.

Petr Syrovátko jr.

člen představenstva SYNER Group

Trpělivé peníze se vrátí na vrchol cyklu. Dluhopisoví a zapákovaní developeři a investoři, co skáčou do stavebnictví a developmentu, pokřivili trh stejně jako v roce 2006. Zároveň jejich pády a chování poškozuje renomé našeho odvětví. Všechno letí nahoru a je to držené extrémními yieldy, zapákováním, nízkou úrokovou sazbou a tím, že je apetit klientů a nájemníků napříč všemi segmenty trhu utrácet. Letíme pod horní hranici, co trh snese, a nic neroste do nebe. Ti, kdo budou mít bezpečné LTV % a zároveň opravdovou value, ne nějaké nacenění, jako kdyby celý trh byl prime, vykrystalizují se jako vítězové. Takže všichni jedou dál, „dokud fouká“. A ekonomika roste celkově, takže jsou potřeba kvalitní projekty ve všech segmentech napříč republikou, ale sílící trend bude prefabrikace. Zároveň kvituji návrat k selskému rozumu a kvalitní architektuře.

Brzdí nás zastaralé, nefunkční, nevyhovující nebo nevyhodnocené územní plány. Takže šílená kaňka na straně municipalit/úřadů neboli veřejné sféry, která na jednu stranu říká, že to chce zrychlit, a přitom to sama brzdí.