Bydlení brzdí stát a regulace

V Česku se často mluví o krizi bydlení. Je podle vás problém skutečně celorepublikový, nebo se soustředí hlavně do velkých měst, jako jsou Praha a Brno?

Pokud se budeme bavit o vlastnickém bydlení, pak jsou vysoké ceny rezidenčních nemovitostí vůči příjmům obyvatel problémem v celé České republice. Ale skutečně výrazně je to znát tradičně v nejvíce atraktivních lokalitách, což jsou ta největší města. Nabídkové ceny bytů v Praze (přes 150 tisíc korun na metr čtvereční) a Brně (přes 100 tisíc korun) nadále rostou a i přes značný růst cen v menších městech, a dokonce městech, které trpí dlouhodobým úbytkem obyvatel, jako jsou Most (39 tisíc korun) nebo Ústí nad Labem (56 tisíc korun), stále jasně ukazují, kde je nejvyšší poptávka. Právě vysoké ceny ve velkých městech a popularizace investování do nemovitostí vedou mnoho investorů do dobrodružnějších lokalit, menších měst, což podporuje růst i zde. Zajímavé je, že Praha a Brno jsou i v mezinárodním porovnání drahé. Dle Deloitte Property Indexu 2025 byla Praha po Amsterdamu a Athénách třetím nejméně dostupným městem, protože průměrný obyvatel by se svými příjmy na 70metrový byt musel šetřit 15 let.

Jaké jsou podle vás hlavní příčiny současné nedostupnosti bydlení? Je to především nedostatek výstavby, investiční poptávka, nebo spíše regulace a pomalé povolovací procesy?

Dle mého názoru jsou hlavním problémem bariéry ze strany státu – pomalé povolovací procesy, právní nejistota a rigidní územní plánování. To neznamená, že poptávka nehraje roli. Česká republika ne náhodou přitahuje zahraniční investory a expaty díky vysoké životní úrovni, nízké míře kriminality nebo bohatému historickému dědictví. Domácí poptávku zase táhnou rostoucí příjmy, zmenšování velikosti domácností, rostoucí investiční aktivita drobných i institucionálních investorů a v případě poklesu úrokových sazeb také růst objemu hypotečních úvěrů. Ale tyto faktory jsou z velké části přirozené a zdravé. Problém nastává při střetu s nabídkou, která jim nestačí. A to zejména proto, že stát jí v tom brání. Výsledkem jsou rostoucí ceny nemovitostí a klesající dostupnost.

Jak moc podle vás ovlivňuje trh s bydlením skutečnost, že Češi patří mezi národy s nejvyšším podílem vlastnického bydlení v Evropě?

Určitě to svou roli hraje, a to právě u dostupnosti vlastnického bydlení. Pokud se podíváme na mezinárodní srovnání, ceny bytů a domů jsou u nás vzhledem k příjmům vysoké. Dle Deloitte Property Indexu 2025 patří nové české nemovitosti k těm nejdražším a předhání i ty z Německa, Finska, Nizozemska a dalších zemí Západu. Ale u nájmů je ta situace odlišná. Ty jsou jen lehce nad průměrem Evropy, což dobře dokumentuje právě ten zájem o vlastnické bydlení. I vzhledem k historické zkušenosti, kdy ceny bytů a domů rostou s určitými výkyvy okolo 7,5 procenta ročně nominálně, se mnoho lidí utvrzuje v přesvědčení, že právě nemovitosti jsou „jistou“ investicí do budoucna. Pokud se kapitálové zhodnocení spojí s hypotečním financováním, pak bylo v posledních deseti letech skutečně složité překonat vysokou výnosnost způsobenou tímto pákovým efektem. Jenže v současné situaci si nákup může dovolit stále méně domácností. Tím však bohužel velká část domácností ztratí jeden způsob, jak si budovat své bohatství. A je důležité dodat, že ani nekonečný růst není jistý, vždyť v posledních třech dekádách jsme měli dvě výrazná období poklesu či stagnace cen.

Velmi často se mluví o zrychlení stavebního řízení. Je to podle vás skutečně klíč k řešení dostupnosti bydlení, nebo jen jedna část problému?

Zrychlení a zjednodušení stavebního řízení je velmi podstatná část řešení nízké finanční dostupnosti bydlení, ale ne jediná. Dalším oříškem je systém územního plánování a umisťování staveb v prostoru, kde proti sobě jde mnoho soukromých zájmů. Místním se často nelíbí představa, že jim v ulici vyrostou nové stavby, a organizují se tomu na odpor, pak hovoříme o fenoménu NIMBY (Not in my backyard). To znamená, že potřebujeme jak zrychlovat stavební řízení, tak najít způsob, jak efektivněji hledat soulad v územním rozvoji. Jenže tyto cíle naráží na téměř nepřekonatelné bariéry, kdy máme stále v živé paměti chaos spojený se selháním digitalizace stavebního řízení, dále značné rozdíly ve schopnostech, v kapacitách a ve striktnosti různých stavebních úřadů, právní nejistotu, dlouhé lhůty anebo soudní spory. Z vlastní zkušenosti blízkého člena rodiny, který přednedávnem dostavěl rodinný dům, vím, jak kafkovský tento proces může být. Během stavby se realizace v několika drobných aspektech odlišila od projektu, což by dříve stačilo později nahlásit. Jenže úřednice si při žádosti o kolaudaci sama nevěděla rady s tím, jak novou legislativu aplikovat, a její řešení bylo, že by možná bylo lepší dům zbořit a začít znovu. Po investici deseti milionů korun to není zrovna povzbudivý závěr. Přesto zrychlení řízení zůstává nutnou podmínkou ke zlepšení dostupnosti.

Jak velkou roli podle vás hraje územní plánování – například výškové limity, regulace hustoty zástavby nebo ochrana některých lokalit? Experti říkají, že třeba v Bratislavě se vyplatilo zrušení výškových limitů, protože ceny nemovitostí začaly stagnovat.

Systém územního plánování hraje klíčovou roli. Například dle autorů jako Alain Bertaud nebo Mark Pennington by role územních plánovačů měla být ve sledování potřeb jednotlivců žijících ve městě, tedy sledovat, kterými směry město roste, a napomáhat tomuto vývoji prostřednictvím rozvoje infrastruktury a plánování veřejných prostranství. Jenže se zdá, že zástupci veřejného sektoru stále častěji zasahují do fungování a výsledků spontánního řádu.

Nemusí jít pouze o tlak nejrůznějších zájmových skupin, včetně místních voličů, ale upřímnou víru ve schopnosti vše naplánovat do detailů. Regulace hustoty zástavby v podobě maximální výšky budov nebo indexů podlažnosti jsou jen špičkou ledovce, pod hladinou jsou desítky dalších omezení od parkovacích norem po požadavky na odstupy staveb nebo proslunění. Výsledkem však je, že město nemůže růst do výšky a často ani do šířky v místech, kde by lidé chtěli žít a kde to dává největší smysl. Lidé pak musí dojíždět déle, žít v horších lokalitách a trávit svůj čas jinak, než by sami chtěli.

Takže limity uvolnit?

Uvolnit regulaci samozřejmě napomůže nové výstavbě s potenciálem uvolnit cenové tlaky. Dobře je to vidět na příkladu japonského Tokia, které díky svému flexibilnímu přístupu k územnímu plánování zajišťuje růst bytového fondu bez výrazného dopadu na ceny a nájmy. Podobně Houston v USA, který jako jedno z mála měst světa nemá klasické zónování, udržuje dostupné bydlení. U té vámi zmíněné Bratislavy je to ale složitější, protože stagnace cen tam nastala ve stejnou dobu, kdy prudce vzrostly úrokové sazby, takže kauzální roli případné deregulace nelze spolehlivě oddělit od zdražení hypoték.

Města někdy tvrdí, že chtějí více bytů, ale zároveň mají velmi přísné regulace. Nevzniká tu určitý rozpor mezi deklarovanými cíli a reálnou praxí?

Určitě ano, ten rozpor je zřejmý. Moderní systém územního plánování omezuje vlastníky pozemků v užívání jejich soukromého vlastnictví, a to na základě ochrany tzv. „veřejného zájmu“. Rozvojová práva jsou tak vlastně znárodněna, protože to finální rozhodnutí o budoucím využití prostoru je na politicích a úřednících. Je pravda, že lidé obecně preferují nižší zástavbu, s dostatkem světla, vzduchu a další aspekty a že regulace může zajistit, že nová výstavba bude tyto charakteristiky respektovat. To je to, co je vidět. To, co už vidět není, je, že tato ochrana něco stojí. A nejde pouze o vyšší ceny bydlení, jde o všechny domy a byty, které se kvůli ní nepostaví. Jde o jednotlivce, kteří pak nedosáhnou na vlastní bydlení nebo jejich náklady na bydlení tvoří mnohem vyšší část jejich spotřebního koše, než by bylo nezbytné, pokud by regulace nebyla. Paradoxně pak některé rodiny skončí v podzemních „ateliérech“ nebo jiných nevhodných místech. Ale opět je potřeba si říci, že zatímco snížení cen nového bydlení je především v zájmu těch, kteří ještě nebydlí, současní vlastníci mají mnohdy zájmy opačné a zase se vracíme k fenoménu NIMBY.

Jak silně se tento jev projevuje v českém prostředí?

Odpor místních proti lokální výstavbě je, dle mého názoru, důležitým vysvětlením, proč je umisťování staveb v českých městech tak složité. Téma jsme s kolegy Janem Kozákem, Miroslavem Ševčíkem a Štěpánem Pekárkem před časem zkoumali v článku publikovaném v European Planning Studies. V něm jsme využili dotazníkový experiment na reprezentativním vzorku 1801 obyvatel českých měst nad 20 tisíc obyvatel. Respondenti byli náhodně rozděleni do několika skupin a každé skupině byl předložen scénář plánované výstavby bytového domu v jejich ulici, přičemž se lišily argumenty zdůrazňující možné negativní dopady výstavby. Respondenti následně hodnotili svou podporu či odpor k projektu na desetibodové škále, což nám umožnilo zkoumat, které argumenty zvyšují odpor k nové výstavbě.

A co jste zjistili?

Dle našich závěrů je síla NIMBY odporu o něco slabší než v USA, ale stále výrazná. Hodně se to liší v návaznosti na socioekonomické charakteristiky jednotlivců. Obecně nám vychází, že vyšší odpor se pojí s velikostí plánovaného rezidenčního bytového domu, s věkem respondenta a dobou, po kterou žil v dané lokalitě. Mladší respondenti a ti, kteří žijí v nájmu, jsou nové výstavbě naopak otevřenější. Je zajímavé, že v zahraničí i nájemci často projevují lokální odpor, a to hlavně v drahých oblastech.

Fenomén NIMBY je dobře zdokumentovaný například v USA nebo západní Evropě. V čem je podle vašich zjištění česká situace podobná a v čem se naopak liší?

Přesně tak, na Západě se fenomén NIMBY zkoumá už od osmdesátých let dvacátého století. Tehdy se však výzkum soustředil na lokálně nechtěné způsoby využití půdy (locally unwanted land use), takže skládky odpadu, věznice nebo třeba útulky pro bezdomovce. Dnes je záběr širší a zaměřuje se stále častěji na téma blokování výstavby komerčního bydlení. Sice existuje značný rozdíl mezi stavbou skládky a nového rezidenčního komplexu, ale přesto může být opozice proti oběma typům projektů velmi hlasitá a hlavně účinná.

Problémem však je zjistit, jaké jsou skutečné důvody v pozadí. Mnoho lidí spíš než by přiznalo, že jde o obavu z poklesu hodnoty vlastní nemovitosti, raději nabídne falešný argument, který tyto osoby nebude stavět do tak špatného světla. V tom jsou lidé v České republice stejní jako v USA. Pak může vzniknout velký rozdíl mezi tím, co lidé říkají a co jsou jejich skutečné důvody. Například nejprogresivnější čtvrti v San Franciscu hlásající potřebu dostupnosti bydlení ale zároveň patří mezi největší blokátory nové bytové výstavby. A proto se hodí experimentální výzkum, ve kterém lidé ani nevědí, že jsou součástí experimentu, a to přesně jsme udělali.

Jaké jsou podle vašich výzkumů hlavní důvody, proč lidé odmítají výstavbu ve svém okolí? Jsou to spíše obavy z dopravní zátěže, ztráty hodnoty nemovitostí nebo něco jiného?

Těch důvodů je celá řada a část z nich už jsme otevřeli. Averze k riziku a snaha minimalizovat jakákoli rizika je tradiční zdůvodnění, ale může jít o ochranu hodnoty svého domu a zajímavá jsou i relativně nová vysvětlení související s pocity neférovosti, případně se závistí. Právě popisy projektů, ve kterých figuroval developer nebo investor, kteří na nových bytech vydělají, vyvolaly nejvyšší míru odporu. Pak silně vadila samotná stavební aktivita a nepříjemnosti s ní spojené. A nejslabší efekt vyvolal argument změny charakteru sousedství nebo zvýšená hustota zalidnění.

Ve vašem výzkumu jste hledali způsoby, jak obavy místních obyvatel zmírnit. Co podle vás funguje nejlépe?

Obecně je jednou cestou, když developer kompenzuje místní, což mimo jiné signalizuje, že se dělí o část svých zisků. Těch způsobů je více a většina zmírnila odpor jen relativně omezeně. Může jít o dar pozemků pro budování infrastruktury městu, vybudování městských bytů, finanční dar nebo rekonstrukci školy nebo jiného městského objektu. Dvě varianty kompenzace vyvolaly silnější odezvu. Jednak pozitivněji zafungovala výstavba startovacích bytů pro mladé. A na druhé straně vybudování sociálních bytů naopak ještě mírně zvýšilo původní odpor. Kromě sdílení zisků může pomoci například lepší informování veřejnosti.

Jak velký vliv mají v těchto situacích lokální politici? Jsou spíše moderátory konfliktu, nebo často sami reagují na tlak voličů a výstavbu blokují?

Lokální politici jsou uprostřed protichůdných zájmů. Na jedné straně jsou developeři a stavitelé a na druhé místní voliči, kteří chrání hodnotu své největší životní investice. Pokud politik v obyvatelích vyvolá dojem, že je nedostatečně hájí, příště ho nezvolí. Toto je strukturální problém, který je potřebné řešit změnou systému. Například je možné zvýšit finanční motivaci obcí z rozvoje území, aby měly větší přímý zájem na nové výstavbě. Nebo se lze inspirovat ve zmíněném Japonsku, které má zónování centralizováno na národní úrovni, takže rozvoj lokální NIMBY nedokáže efektivně brzdit. Přenést pravomoci na vyšší úroveň je politicky obtížné. Ale dokud se to nestane, budou klíčová rozhodnutí o výstavbě v rukou lokálních politiků závislých na hlasech stávajících vlastníků a situace se bude měnit jen pomalu.

Někteří ekonomové tvrdí, že by stát nebo města měly více stavět vlastní nájemní byty. Jiní říkají, že to není efektivní a že by se měl spíše podpořit soukromý sektor. Jak se na to díváte vy?

V bytové výstavbě platí stejný princip jako v celé ekonomice – tržní ceny jsou informačním systémem, který nejlépe koordinuje rozptýlené znalosti o tom, kde a jaké bydlení lidé potřebují. Žádný úředník ani politik tento informační problém nevyřeší lépe než trh. To neznamená, že stát nemá v bydlení hrát žádnou roli, naopak. Jak již bylo řečeno, města mohou a mají sledovat, kam se rozvoj přesouvá, a investovat do infrastruktury a veřejných prostranství. Ale samotná výstavba bytů by měla být ponechána soukromému sektoru. Pokud se nám nelíbí ceny bydlení, řešením není stavět obecní byty, ale odstranit regulatorní bariéry, které brání soukromému sektoru stavět více a levněji.

Myslíte si, že by měla existovat cílená podpora prvního bydlení? Například daňové úlevy, zvýhodněné hypotéky nebo jiné nástroje?

Je pravda, že mnoho mladých dnes nekoupí svou první nemovitost bez podpory rodiny. A zmíněné nástroje mohou všem lidem hledajícím první bydlení pomoci. Nicméně v důsledku půjde o další stimulaci poptávky, která bude narážet na stejný problém, který řešíme již nyní – na omezenou nabídku čelící mnoha bariérám. Jedním z méně viditelných efektů bude další tlak na růst cen. Ale co tedy poradit člověku hledajícímu první bydlení? Smutnou pravdou je, že pokud se nabídková strana výrazně nezmění, cesta k vlastnímu bydlení povede především přes trpělivé budování vlastních úspor a rozumné využití hypotečního financování. Spoléhat se na státní podporu je nejisté a paradoxně to situaci bude dále zhoršovat.

Jaké změny podle vás čekají trh s bydlením v příštích deseti letech? Budeme více směřovat k nájemnímu bydlení, nebo si Češi zachovají silnou orientaci na vlastnictví?

Velká část odborné komunity se shodne na tom, že právě segment nájemního bydlení v budoucnosti poroste. Například v šetření Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí se největší část odborníků shodla na očekávaném značném růstu právě u projektů nájemního bydlení. Dále už nějakou dobu pozorujeme výstavbu spíše menších bytů. Rád bych byl optimista a řekl, že se změny v legislativě promítnou do zjednodušení, zrychlení povolovacích procesů a že se i v území bude hledat shoda snadněji, ale to mi má dosavadní zkušenost bohužel nedovolí. To znamená, že i přes vysoké ceny je pro jednotlivce důležité zejména v počátku svého ekonomického života získat dostatek prostředků pro složení 20 procent hodnoty nemovitosti a zbylou část financovat hypotečním úvěrem a tím si alespoň částečně zafixovat náklady na bydlení a položit nohu na první stupínek pomyslného žebříku.

Josef Klement (1990)

Ekonom, expert na problematiku bydlení. Je pedagogem a vedoucím Katedry ekonomie na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze, kde dříve absolvoval doktorské studium v oboru hospodářská politika. Ve své výuce a výzkumu aplikuje teorie rakouské ekonomické školy a školy veřejné volby na různé aspekty státu a jeho představitelů, přičemž se zaměřuje mimo jiné na trh bydlení a jeho klesající dostupnost v České republice. Výsledky jeho výzkumu k fenoménu NIMBY byly publikovány v prestižním časopise European Planning Studies a získaly značný ohlas v odborné komunitě.