Realitní fondy v době nejistoty

S Janem Rovným z CB Property Investors o rekordním přílivu kapitálu do realitních fondů, výhodách multi-asset strategie a o tom, jak dnes český kapitál nahrazuje zahraniční investory.

Vloni realitní fondy zaznamenaly rekordní příliv kapitálu. Můžete na úvod vysvětlit, jaké základní typy fondů u nás existují a pro koho jsou určeny?

V Česku obecně fungují dva základní typy fondů. První jsou retailové fondy, do kterých lze investovat i menší částky. Ty jsou přísněji regulované Českou národní bankou, musí držet vyšší likviditu a mají omezenější investiční možnosti.

Druhým typem jsou fondy kvalifikovaných investorů. Ty jsou určené investorům s většími zkušenostmi a základním kritériem je výška minimální investice, která dnes činí jeden milion korun. A právě to je náš fond CB Property Investors, který je fondem kvalifikovaných investorů, takzvaným FKI.

Jste takzvaný multi-asset fond. Co konkrétně si pod tím má investor představit?

Dnes na trhu působí opravdu hodně FKI fondů. Výrazně víc než v roce 2020, kdy jsme začínali. Většina z nich je ale zaměřená vždy jen na jeden segment. Buď investují čistě do logistiky, nebo do rezidenční výstavby, případně do retail parků či dalších segmentů.

My jsme se rozhodli pro multi-asset přístup, tedy investice do více tříd aktiv. Dává nám smysl kombinovat logistiku, rezidenční development, retail parky a senior housing. Cílem je mít portfolio diverzifikované, protože každý z těchto sektorů má jinou cykličnost. Rozdělením investice mezi více segmentů snižujeme investorům riziko.

Druhý důležitý aspekt je flexibilita. Fond jsme zakládali v době covidu a říkali jsme, že stavíme fond „do krize“. A těch krizí nakonec přišlo víc – covid, válka na Ukrajině, prudký růst úrokových sazeb. Hypoteční sazby se během krátké doby dostaly z úrovní kolem dvou procent až k šesti, tedy na trojnásobek.

V takovém proměnlivém prostředí je klíčové mít možnost měnit strategii. My jsme například v roce 2022 měli rozjednané rezidenční projekty, ale ve chvíli, kdy sazby vystřelily nahoru, jsme tento segment prakticky opustili a výrazně se soustředili na logistiku. Z dnešního pohledu se to ukázalo jako správné rozhodnutí, což je vidět i na výkonnosti fondu.

V čem se to správné rozhodnutí projevilo?

Uchránilo to peníze investorů. Fondy, které byly v té době zaměřené výhradně na rezidenční development nebo pouze na senior housing, se často dostaly do výrazných problémů. U domovů pro seniory například prudce vzrostly finanční náklady kvůli korunovému financování a vyšším sazbám, což se negativně propsalo do jejich cash flow.

Naše výhoda je právě v tom, že se díváme napříč sektory a dokážeme se přizpůsobovat aktuálním podmínkám. Samozřejmě to má i svou nevýhodu, a tou je mnohem větší náročnost na zkušenosti a odbornost týmu. Nemůžeme mít expertizu jen v jednom segmentu, ale musíme rozumět čtyřem různým oblastem. Ale právě v tom vidíme naši dlouhodobou konkurenční výhodu.

Zaujala mě oblast senior housingu. Na jednu stranu působí atraktivně – populace stárne, kapacity sociálních a zdravotních služeb chybí –, na druhou stranu je to segment extrémně kapitálově i provozně náročný a silně regulovaný. V čem je pro vás zajímavý a dá se na něm skutečně dlouhodobě vydělat?

Když jsme fond zakládali, dívali jsme se na jednotlivé realitní segmenty hodně optikou zahraničí. Nesnažíme se vymýšlet kolo, spíš sledujeme, co funguje ve Velké Británii, v USA nebo obecně na západních trzích, s vědomím, že to k nám obvykle dorazí s určitým zpožděním.

Senior housing, respektive dlouhodobá lůžková péče, je z našeho pohledu proticyklický segment. Demografický vývoj je jasný, kapacit je v Česku dlouhodobě nedostatek a poptávka po těchto službách poroste bez ohledu na ekonomický cyklus. My se navíc nezaměřujeme na klasické domovy seniorů, ale na zařízení dlouhodobé lůžkové péče. Naši klienti k nám často přicházejí přímo z nemocnic – po akutní péči, například z JIP, aby se doléčili a mohli se vrátit do běžného života. Do určité míry je to tedy B2B model, kde jsou klíčovým partnerem zdravotnická zařízení.

Pokud se podíváme ještě dál, jaký je plán? Budete zařízení prodávat?

Ano, to je součást našeho modelu. Jsme uzavřený fond, takže v určitém okamžiku budeme všechna aktiva prodávat a investorům vyplácet prostředky získané prodejem. Už dnes proto plánujeme prodej nemovitostí z fondu CB Property Investors. Zároveň už můžu prozradit, že připravujeme otevření druhého fondu, který by měl mít velmi podobné parametry jako ten první.

Jednou z vašich charakteristik je silnější zapojení do developmentu. To ale není v Česku úplně jednoduché prostředí. Často se říká, že Česko není zrovna developerský ráj – povolovací procesy jsou zdlouhavé, trh rigidní. Jak to vidíte vy z praxe?

Je to pravda. Získat stavební povolení v České republice je extrémně náročné, a hlavně časově velmi zdlouhavé. Já jsem do společnosti přišel z developerského prostředí a nebylo výjimkou, že získání stavebního povolení trvalo osm až deset let. To se samozřejmě promítá do cen nemovitostí.

Z pohledu našeho fondu si ale takový luxus dovolit nemůžeme. My potřebujeme generovat co nejvyšší roční výnos pro investora, to je pro nás zásadní. Proto, i když jdeme do developmentu, zaměřujeme se primárně na pozemky se stavebním povolením, případně velmi blízko jeho získání. Hledáme projekty, kde nevidíme zásadní regulatorní rizika a kde je zároveň vstřícný postoj obce nebo místní samosprávy.

Jak do toho všeho promlouvá ekonomická a politická situace?

Ekonomicky jsme si během existence fondu prošli několika silnými šoky – covid, válka na Ukrajině, skokový růst úrokových sazeb. Politická situace v rámci České republiky je ale dlouhodobě poměrně stabilní. To, co nás ovlivňuje výrazně víc, je globální geopolitika.

Typickým příkladem je plánování prodeje aktiv. Pokud se bavíme třeba o CBPI parku v Liberci, což je naše největší nemovitost, tak ještě před pár lety byla po podobných areálech silná poptávka ze zahraničí. Zahraniční investoři byli v Česku velmi aktivní.

Od vypuknutí války na Ukrajině se to ale výrazně změnilo. Pro americké, britské, ale dnes už i některé německé investory je region střední Evropy vnímán jako rizikovější. To znamená, že zahraniční kapitál z Česka částečně odešel nebo výrazně zpomalil.

Na druhou stranu se často mluví o síle českého kapitálu.

Přesně tak. Paradoxně dnes vidíme velmi silný domácí kapitál. Zatímco zahraniční investor se na trh dívá z dálky a často jen přes obecná geopolitická rizika, čeští investoři tenhle trh velmi dobře znají. Vědí, že postavit logistický areál třeba v Brně není extrémní riziko. Znají lokality, rozumí tomu, jak fungují města, infrastruktura, pracovní trh. Je to jejich „dvorek“. Proto ta rizika vnímají mnohem střízlivěji než investor z USA nebo Velké Británie. A navíc – toho kapitálu je dnes v Česku tolik, že už řadě investorů domácí trh nestačí. Aktivně hledají příležitosti v Polsku, Německu nebo i v západní Evropě.

Pro investiční horizont pět až sedm let je zásadní prognózování. Snažíte se snižovat riziko a předvídat vývoj trhu. Myslíte si, že současná geopolitická nejistota bude pokračovat, nebo očekáváte stabilizaci?

Co se týče geopolitiky, tak tu predikovat s jistotou už prostě nejde. My se samozřejmě snažíme velmi detailně analyzovat vývoj jednotlivých nemovitostních segmentů a jejich budoucnost, ale geopolitika – a hlavně válka na Ukrajině – je dnes zásadní proměnná, kterou nikdo plně pod kontrolou nemá.

I v rámci našeho týmu se liší názory na to, jaký bude další vývoj a jaký dopad to bude mít na realitní trh v Česku. Osobně si ale nemyslím, že by v následujících dvou až třech letech došlo k zásadní změně ve smyslu návratu velkých zahraničních fondů ve velkém objemu na český trh.

Přece jen i oni plánují dlouhodobě.

Mají dlouhodobé strategie. Navíc je potřeba říct, že ceny nemovitostí v Česku už dnes nejsou nízké. Často se nijak zásadně neliší od Německa nebo západní Evropy, což je další důvod, proč zahraniční kapitál do Česka tolik nespěchá.

Na druhou stranu jsme velmi stabilní země. Hodnota nemovitostí tady výrazně neklesá, není extrémně volatilní, spíš dlouhodobě roste. To je mimo jiné i důsledek toho, jak složité je u nás cokoli povolit a postavit. Negativum z pohledu developmentu, ale pozitivum z pohledu stability cen.

Ve svých projektech se dostáváte i k rezidenčnímu bydlení. Jak se díváte na českou mentalitu, která je silně orientovaná na vlastnictví nemovitostí?

Je to pravda. Češi jsou extrémně konzervativní. Investují hlavně do nemovitostí, ideálně do osobního vlastnictví, často i přesto, že to dnes výnosově příliš nedává smysl. Hodně peněz také drží na běžných účtech.

Oproti západu je to dané mimo jiné historicky nerozvinutým kapitálovým trhem. Dlouhou dobu tu prostě nebyly možnosti investovat do akcií nebo jiných nástrojů, takže lidé na to nejsou zvyklí.

Myslím si ale, že se to postupně mění. Lidé do čtyřiceti let dnes běžně investují do akcií, fondů a dalších instrumentů. A zároveň u mladších generací vidíme menší potřebu vlastnit nemovitost. Často je to i pragmatické – prostě si ji nemohou dovolit, zejména ve velkých městech.

Takže se vztah k vlastnictví generačně mění?

Vidíme, že nájemní bydlení už postupně přestává být vnímáno jako něco „méněcenného“. Lidé začínají víc přemýšlet o výnosu než o samotném vlastnictví. Když si dnes spočítáte čistý výnos z bytu určeného k pronájmu, často se bavíme o plus minus dvou až třech procentech – a k tomu spousta starostí s provozem a nájemníky. Vedle toho existují investiční produkty, které dokážou vydělávat výrazně lépe a bez takové zátěže.

Jan Rovný

Je ředitelem investic v nemovitostním fondu CB Property Investors, který je jedním z fondů investiční skupiny Crowdberry. Jeho úkolem je rozhodovat, kam fond peníze investuje, za jakých podmínek a s jakým výnosem pro investory. Do Crowdberry nastoupil v prosinci 2021 po osmi letech praxe v podnikových financích, během nichž se specializoval na poradenství při prodeji a nákupu firem, nemovitostí a projektových investic. Působil také jako poradce při dvou IPO na pražské burze.